Mensen kiezen massaal voor goedkope leningen met jaarlijks variabele rentevoet. Tot grote vreugde van de banken.
‘Als het voor mij was, ik zou voor de jaarlijks herzienbare formule kiezen.’ Dat finale argument gebruiken de bankiers naar verluidt wel vaker, als ze hun klanten adviseren over de formule voor een hypothecair krediet. De opmars van de formule met jaarlijks herzienbare rente is in elk geval spectaculair. Volgens de Belgische Vereniging voor Kredietverstrekkers (90 % van de markt) was het marktaandeel van het woningkrediet met jaarlijks variabele rente in augustus opgelopen tot 68 %. Dat is een complete ommekeer tegen enkele jaren geleden, toen tot 80 % van de intekenaars koos voor een formule met vaste rente. De uiterst lage kortetermijnrente maakt de mensualiteit (maandelijks te betalen som: afbetaling+rente) bij een formule met jaarlijks herzienbare rente bij de aanvang bijzonder goedkoop. Maar wat gaat dat geven als de rente fors zou gaan stijgen? ‘Ik hou mijn hart vast’, zegt Philippe Janssens van het onafhankelijke vastgoedstudiebureau Stadim (zie kader: ‘Rente lager, vastgoed hoger’).
De zo op zekerheid gestelde Belgen lijken zich te ontpoppen tot avonturiers. Hoe hebben die bankiers dat voor elkaar gekregen? De verstrekkers van hypothecaire kredieten hebben een bijzonder grote creativiteit aan de dag gelegd. Maar de banken konden ook voortbouwen op de wetgeving: die biedt ontleners van een woningkrediet bescherming tegen forse rentebewegingen. Maar het resultaat is dat de klant mag, maar ook ‘moet’ kiezen uit een enorme waaier keuzes en opties (caps, accordeon…), waarvan de variabiliteit van de rente (een jaar, drie jaar, vijf…) de belangrijkste is. En last but not least moet de ontlener zijn keuze ook afwegen tegen het tarief (de rentevoet) dat de bank erop plakt. Geen gemakkelijke opdracht in een materie die sowieso al moeilijk is, en waarbij de klant zich bovendien engageert voor een flink stuk van zijn leven. Bovendien moeten argeloze kandidaat-ontleners beseffen dat de banken vastbesloten zijn om niet meer in de situatie van 1999 te vervallen. Toen leidde een moordende concurrentie tot verliesgevende woningkredieten. De hypotheekverstrekkers zijn met andere woorden gebrand op winst. Volgens Alex Geens, directeur/vennoot van makelaar in woningkredieten de Immotheker (zie kader ‘Concurrentieel tarief’), promoten de banken de formule met jaarlijks herzienbare rente nu ook omdat hen dat het beste uitkomt. ‘De winstmarge op formules met jaarlijks herzienbare rente is hoger en bovendien is het risico voor hen lager’, aldus Geens. Als u even de tabel ‘Marktrente & spread’ erbij neemt, kunt u inderdaad aflezen dat de banken de grootste marge nemen op de formule met jaarlijks herzienbare rentevoet. In kolom 2 ziet u dat de huidige marktrente op 1 jaar 2,26 % bedraagt. Een regel lager ziet u dat het ‘gemiddelde bodemtarief’ (zoals genoteerd door de Immotheker, zie kaderstuk) van de banken 3,2 % bedraagt. Het verschil bedraagt 0,94 % en dat is de winstmarge (eenvoudig gesteld) van de hypotheekverstrekker. Op dezelfde rij in de volgende kolommen ziet u dat de verschillen of de winstmarges een stuk lager uitvallen en zelfs de neiging hebben te dalen naarmate het rentetarief langer vastligt.
Dat de banken een hogere winstmarge nemen op de formules met jaarlijks herzienbare rente is eigenlijk vreemd, want behalve als de rente echt plots uit de pan zou rijzen (en het cap-systeem de maximale stijging voor de ontlener beperkt) is het risico voor de bank lager dan bij de formules met vaste rente. Al was het maar omdat met de formules van vaste rente de bank steeds het risico loopt – als de rente fors daalt – dat de klant zijn lening gaat herfinancieren. De hypotheekwet stelt immers dat iemand steeds onder zijn contract uit kan, mits hij een zogenaamde ‘wederbeleggingsvergoeding’ van 3 maanden interest betaalt. Door de fors dalende rente zagen de banken zich de voorbije jaren regelmatig met heuse herfinancieringsgolven geconfronteerd. Iets wat menig bankier grijze haren bezorgde. Alweer onderhandelen en alweer met het risico dat de klant zijn lening bij een concurrerende bank herfinanciert.
Diep gezakt
De populariteit van de formule met jaarlijkse herzienbare rente heeft natuurlijk ook te maken met de erg lage marktrente. Op de rentegrafiek met de evolutie van de rente sinds 1958 tot nu (de langste grafiek die we konden bemachtigen) ziet u dat we vandaag absolute dieptepunten bereiken. Zowel de kortetermijnrente (bepalend voor de jaarlijks variabele formule) als de langetermijnrente (bepalend voor het tarief van de vaste formules) is erg diep gezakt. Toch is op dit erg lage niveau het verschil tussen de korte en de lange rente nog aanzienlijk (pakweg 2 % tegen 4 %). Dat verklaart waarom de banken ‘bijna ongemerkt’ toch wat meer kunnen verdienen aan de formule met jaarlijks variabele rente, terwijl er voor de consument in vergelijking met een vaste formule toch een groot tariefverschil overblijft.
De behoedzame Belgen vallen echter pas massaal voor de jaarlijks variabele formule nadat de bankiers hen de bescherming van de zogenaamde ‘cap’ hebben uitgelegd. Wettelijk mogen hypotheekverstrekkers een formule met aanpasbare rente enkel aanbieden als er een begrenzing van de stijging wordt ingebouwd: ‘een cap’. Met de veelgebruikte cap -3/+3 kan het tarief maximaal 3 % afwijken van het tarief waarmee de hypotheek is gestart. Als het aanvangstarief bijvoorbeeld 3,2 % bedraagt, kan de te betalen rente maximaal dalen tot 0,2 % en maximaal stijgen tot 6,2 %. Dat laatste cijfer lijkt voor de meeste consumenten nog laag, maar uiteraard moet je wel vergelijken met de lenigen met vaste (of ten dele vaste) rente. De langetermijnrente mag dan wel hoger zijn dan de korte, ze staat ook op een historisch laag peil en vormt zeker een mogelijk alternatief. Een tarief van 5,1 % voor 20 jaar vaste rente lijkt helemaal niet gek veel voor zoveel zekerheid. De kans dat de rente niet eeuwig op de huidige bodemniveaus zal kamperen, lijkt immers groot.
Verder dan deze voorzichtige bedenking over de toekomst gaan we ons echter niet wagen. De toekomst blijft nu eenmaal onvoorspelbaar en zeker als het gaat om de volgende 20 jaar! Zelfs de verstandigste economen hebben er hun tanden op stukgebeten. Welke formule financieel het voordeligste zal uitkomen, kan helaas pas duidelijk worden als de hypotheeklening al vele jaren loopt. Het enige wat je kunt doen, is dus de verschillende formules met de bijbehorende tarieven in verschillende toekomstscenario’s simuleren en zien waar je dan uitkomt. Ons zusterblad Cash! deed die oefening met het volledige gamma hypotheekleningen (met looptijd op 20 jaar) van Argenta. Niet omdat de Antwerpse spaarbank de goedkoopste is (het volstaat te vergelijken met de bodemtarieven die de Immotheker verkreeg), maar omdat je zo vooral de verschillende formules met diverse opties goed met elkaar kunt vergelijken. Want voor een cap van ‘2’ vraagt een bank logischerwijze een hoger tarief dan voor een cap 3. Of dat loont, is nog maar de vraag.
Cash! simuleerde twee toekomstevoluties voor de rente. In het normale scenario (zie ook tabel) lieten ze de rente over de volgende twintig jaar (gemiddeld) evolueren zoals de voorbije tien jaar. U krijgt een idee van deze oefening door op de grafiek even te bekijken welke weg de rente de voorbije tien jaar heeft afgelegd. Maar Cash! simuleerde ook een scenario waarbij de rente onmiddellijk de pan uit swingt. In dat geval stijgen de formules met variabele rente direct tot het maximale tarief zoals dat begrensd wordt door de respectievelijke caps. Slechter dan dit kan een ontlener niet uitkomen en dit scenario heet dan ook ‘ worst case’.
In de tabel (‘Acht formules vergeleken’) is weergegeven wat elke formule kost in beide scenario’s. De totale kostprijs werd berekend, dus de totale rentelast over de volledige looptijd (allemaal 20 jaar). Naast elke formule wordt in de tabel ook weergegeven hoeveel de gemiddelde maandlast (mensualiteit: rente+afbetaling) tijdens de eerste periode van de lening (volgens de formule, 1 jaar, 3 jaar,…) bedraagt én wat de maximale maandlast kan zijn in het worst case scenario. Want de mensualiteit kan bij een jaarlijks herzienbare formule als het even tegenzit met de rente natuurlijk al na één jaar beginnen te stijgen (weliswaar wettelijk het 1e jaar beperkt tot maximum 1 % en het tweede jaar 2 %).
In het normale scenario komt de formule met jaarlijks herzienbare rente als goedkoopste uit de bus. Nadeel is wel dat de mensualiteit elk jaar kan variëren en tussentijds zelfs vrij hoog kan oplopen. Het maandinkomen moet die variabiliteit aankunnen. De formules met vaste (of grotendeels vaste) rentevoeten vallen duurder uit. Toch is markant dat de formule met vijfjaarlijks herzienbare rente met een cap +2 duurder uitkomt dan de formules met de eerste 10 en 15 jaar een vaste rente. Dit toont dus duidelijk aan dat een hoge bescherming door een cap (rentetarief kan maximaal 2 % stijgen) soms (te) duur betaald wordt. Ten slotte is ook opmerkelijk dat de totale rentelast bij de verschillende formules niet dramatisch veel verschilt. 17 % tussen de goedkoopste en de duurste blijft al bij al beperkt.
In het worst case scenario daarentegen loopt het verschil tussen de duurste en de goedkoopste formule op tot liefst 28 %! Opvallend is dat niet de jaarlijks herzienbare formule laatste eindigt, maar wel de vijfjaarlijkse met cap 5. De jaarlijks herzienbare lening eindigt wel slechts op plaats 6, maar de afstand met de goedkoopste formules – in dit scenario uiteraard die met de (grotendeels) vaste rente – bedraagt minder dan 5000 euro of ruim minder dan 10 %. Dat is te verklaren door het erg lage vertrekniveau van de jaarlijks herzienbare formule, waardoor de cap de schade sterk weet te beperken.
Algemene conclusie is dat de beste keuze sowieso bij de uiterste formules zitten. Ofwel kies je voor de jaarlijks herzienbare formule ofwel voor een lening met (bijna) volledig vaste rente. De drie- en vijfjaarlijkse formules vallen uit de boot en hebben bovendien het nadeel dat pech of geluk bij de herziening (rente net in een dip of fors gestegen) een grote rol kan spelen. En ‘spelen’ is wel het laatste wat de mensen willen met hun hypothecaire lening.
Door Jan Reyns
