Een interessante manier om een onroerend goed zoals een woning of een appartement over te dragen aan uw kinderen, zonder hoge successierechten te betalen, is het gesplitst aankopen. Als u het correct speelt, heeft de fiscus daar geen problemen mee.
Samen met de kinderen een onroerend goed kopen is tegenwoordig een heel populaire methode geworden bij de aankoop van een tweede verblijf. Als ouders koopt u daarbij het vruchtgebruik en uw kinderen de zogenaamde ‘naakte’ eigendom, eventueel na een gift van u. De schenking kan via een handgift (materiële overhandiging) of een bankgift (van rekening naar rekening). ‘Wanneer de ouders dan sterven, worden de kinderen automatisch helemaal eigenaar zonder één euro belasting te betalen’, zegt Johan Adriaens, onafhankelijk vermogensplanner van Neven & Partners. ‘Tegen die tijd is het onroerend goed allicht zelfs ook nog eens in waarde gestegen. Een heel efficiënte manier dus om je vermogen over te maken aan de kinderen. Het is erg in trek bij vijftigers met kinderen in de twintig, die een appartement aan de Belgische kust kopen. Dan kunnen de ouders het als vruchtgebruikers verhuren of er zelf intrekken tijdens de weekends.’
Volgens Adriaens heeft de fiscus zich bij deze gesplitste aankoop neergelegd. De belastingdiensten aanvaarden dat kinderen de naakte eigendom kopen met middelen die door hun ouders zijn geschonken. De procedure werd zelfs recent versoepeld. ‘In een beslissing van 13 december 2007 is de fiscus van standpunt veranderd. Vroeger moesten de kinderen op het moment dat het verkoopcompromis werd gesloten kunnen aan-tonen dat ze al over het geschonken geld beschikten. De gift van de ouders moest dus al eerder gebeurd zijn. Best vervelend, want het tekenen van een compromis moet soms heel snel gaan als u een onroerend goed kunt kopen voor een goede prijs en er meerdere geïnteresseerde kopers zijn. Nu heeft de fiscus beslist dat de kinderen pas bij het tekenen van de notariële akte moeten aantonen dat het geld werkelijk van hen is. Meestal gaat er tussen het verkoopcompromis en de akte nog twee tot vier maanden over. Met dat nieuwe standpunt heeft men nu dus na het sluiten van het compromis nog ruim de tijd om een gift te doen aan de kinderen, een lening af te sluiten, het geld vrij te maken, enz. Een belangrijke verbetering’, aldus Johan Adriaens.
Ondanks de voordelen vindt Adriaens wel dat sommige fiscalisten de gesplitste aankoop te vlug aanraden. ‘Het heeft ook een belangrijk nadeel, namelijk dat je vast zit aan het onroerend goed. In de praktijk zie je vaak dat de ouders na enkele jaren toch nog willen verkopen. Bijvoorbeeld om een appartement in een andere badstad te kopen omdat daar ook in de winter wat te beleven valt. Dat wordt dan erg moeilijk. Bij een verkoop gaat namelijk 70 procent naar de kinderen (de ‘naakte’ eigenaars), en 30 procent naar de ouders (de vruchtgebruikers). Eigenlijk zouden de kinderen dan hun deel moeten teruggeven, om dan de methode over te doen voor de aankoop van een nieuw appartement. Ouders en kinderen moeten al heel goed overeenkomen om dat voor elkaar te krijgen’, aldus Adriaens.
Thomas Verbeke
