Afgaande op de prijsevolutie blijkt vastgoed een goede belegging. Maar belasting is niet mis.

Beleggen in vastgoed kan op tal van manieren. Er bestaan indirecte vastgoedbeleggingen, zoals in vastgoedcertificaten en vastgoedfondsen. Wie vastgoedcertificaten verwerft, wordt mede-eigenaar van een “professioneel onroerend goed” – meestal een complex van kantoren of winkels, of van een gemengd geheel van winkels, kantoren en woningen. Vastgoedfondsen verwijzen naar de aloude, grote beleggingsfondsen die hun middelen in vastgoed investeren, maar ook naar de nieuwe bevaki’s: fondsen met vast kapitaal in vastgoed. Het gaat hier telkens om “papieren vastgoed”, om op de beurs genoteerde deelbewijzen.

De koersen van de deelbewijzen stijgen of dalen, afhankelijk van de evolutie van de rente en de bezettingsgraad van de gebouwen. In de regel keren de beursgenoteerde vastgoedentiteiten jaarlijks een dividend uit, een deelneming in de winst, waarop roerende voorheffing is verschuldigd.

Beter bekend is een rechtstreekse belegging in vastgoed: de aankoop van onroerend goed. Professionelen en gegoede particulieren kopen kleine kantoorgebouwen, wooncomplexen, kleine winkelcentra of winkels. De huuropbrengst bepaalt het rendement van hun investering. Kopen ze een winkelpand in een drukke winkelstraat tegen 10 miljoen frank en betaalt de huurder maandelijks 80.000 frank (960.000 frank per jaar), dan bedraagt hun rendement 9,6 procent (960.000 als percentage van de aankoopprijs van 10 miljoen).

De aankoop van een eigen huis of flat wordt zelden als belegging beschouwd. In de ranglijst van redenen om een bepaald woonpand te kopen, volgt rendement ver na argumenten als ligging, omgeving, architectuur, indeling en prijs. Ook de overweging “kopen is beter dan huren” speelt mee. Tegenover een huurprijs van 25.000 frank per maand kan men immers 4 miljoen frank tegen semi-vaste rente lenen over twintig jaar. Huurgeld verdwijnt als het ware in een bodemloze put, terwijl men via een afbetaling van een lening geleidelijk eigenaar wordt en fiscale voordelen krijgt.

OPBRENGSTEIGENDOM

We spreken pas echt van beleggen in vastgoed als onroerend goed wordt gekocht om er een mooi rendement mee te behalen of om het eventueel te verkopen met winst. Wie met dat doel een woonhuis of een appartement verwerft, mikt op een stevige huurprijs. Voordelen van opbrengsteigendom zijn dat residentieel vastgoed door de jaren heen steeds in prijs is gestegen, dat de lening voor de aankoop van een pand fiscaal aftrekbaar is en dat de huurprijs geïndexeerd wordt, dus jaarlijks aangepast aan de evolutie van de consumptieprijzen. Nadelen zijn de zware fiscale bestraffing van de aankoop van vastgoed, de voor verhuurders erg strenge huurwet, de veroudering van panden en bijgevolg de nood aan renovatie, en de mogelijke leegstand (want geen huurder, geen inkomsten).

Vastgoed is in België door de jaren heen sterk in waarde gestegen. Toch verschilt de evolutie per landsdeel, per soort onroerend goed en naar gelang van de periode. De waarde neemt toe bij hoge inflatie en bij schaarste. De verstrengde wetgeving inzake ruimtelijke ordening maakt ideaal gelegen bouwgronden in Vlaanderen schaars, bijvoorbeeld. In de recente geschiedenis valt vooral de sterke prijsgroei van de jaren zeventig op, de vertraging van begin de jaren negentig en de herwaardering van de voorbije jaren.

Gemiddeld is een woonhuis in België nu ruim tien keer meer waard dan in 1960 en ruim vijf keer meer dan in 1970. Volgens cijfers van het studiebureau Stadim is het gemiddelde appartement 4,5 keer meer waard dan dertig jaar geleden. Ongeveer eenzelfde prijsstijging geldt voor de gemiddelde bouwgrond. De prijsstijgingen waren lang het felst in Brussel, maar Vlaanderen heeft sinds bijna een decennium de fakkel overgenomen.

Nationaal is de prijs van appartementen de voorbije jaren minder sterk gestegen, net als de prijs van bouwgronden in Wallonië en Brussel. In Vlaanderen leidt de grote vraag naar bouwgrond, samen met de strengere structuurplannen, tot een nieuwe prijsvlucht. De doorsnee bouwgrond in Vlaanderen is tweemaal zo duur als tien jaar geleden.

Met de waardestijging van vastgoed zit het voor de eigenaar dus goed, al zal de aanhoudende lage inflatie leiden tot een tragere groei.

AANSLAGEN EN HEFFINGEN

Het echte probleem voor de vastgoedeigenaar in spe ligt bij de belastingen. De overheid komt telkens met open hand aankloppen: bij het verwerven van een goed, tijdens het bezit en bij de verkoop ervan. Bij het verwerven van grond, pand, winkel, kantoor of industriegebouw eist de overheid 12,5 procent registratierecht (6 procent voor een “bescheiden woonst”). Een pand van 4 miljoen kost de koper in het totaal meer dan 4.650.000 frank (aankoopprijs plus 12,5 procent registratierechten plus 3 à 4 procent notariskosten). Erg belangrijk om weten, bij het bepalen van het rendement. Een verhuurprijs van 30.000 frank per maand – of 360.000 frank per jaar – van het pand levert dus geen rendement op van 9 procent (360.000 als percentage van 4 miljoen), maar wel 7,7 procent (360.000 als percentage van 4,65 miljoen).

Wie zijn opbrengsteigendom verhuurt aan iemand die hem gebruikt voor beroepsdoeleinden, wordt belast op de werkelijke huurinkomsten. Wie een pand als woonst verhuurt aan particulieren, wordt belast op grondslag van het kadastraal inkomen (KI): een fictieve, jaarlijkse netto huurwaarde van het goed. Fictief, omdat het om een schatting van de Administratie van het Kadaster gaat. Die vergelijkt het goed met referentiepercelen, waarvan het kadastraal inkomen al werd berekend, en baseert zich op de huurwaarden op een wettelijk referentietijdstip (nu 1 januari 1975). Netto omdat van de bruto huurprijs een forfaitair bedrag wordt afgetrokken – 40 procent voor gebouwen, 10 procent voor gronden. Middels dat kadastraal inkomen berekent men dan de netto belastbare onroerende inkomsten. Het kadastraal inkomen kan immers verminderd worden met aftrekposten, die bijvoorbeeld slaan op de gezinssituatie.

EEN BEZIGHEID VOOR TAAIERDS

Op basis van het kadastraal inkomen wordt een voorschot op de uiteindelijke personenbelasting geheven. Die onroerende voorheffing (OV) bestaat uit een vast gedeelte voor het gewest en een percentage voor de provincie en de gemeente ( opcentiemen). Het vast gedeelte voor het Vlaamse Gewest bedraagt 2,5 procent van het kadastraal inkomen. Op dit percentage heffen de provincie en de gemeente dan elk opcentiemen. Honderd opcentiemen staan gelijk met 100 procent van het deel van het Vlaamse Gewest. De opcentiemen worden jaarlijks vastgelegd.

Een belegger moet het gezamenlijke kadastraal inkomen van al zijn onroerend goed op zijn belastingformulier vermelden. Zodat de staat ook uit die aangifte een graantje kan meepikken, zij het na het toeschuiven van een reeks aftrekposten.

Sinds het Globaal Plan van de regering- Dehaene (1993) wordt de vastgoedbelegger nog eens extra bestraft. Elk kadastraal inkomen van andere panden dan zijn eigen woonhuis wordt verhoogd met 40 procent. Een kadastraal inkomen van 110.930 frank (geïndexeerd KI van oorspronkelijk 100.000 frank) is voor de fiscus dus een KI van 155.302 frank.

De overheid rechtvaardigt de verhoging van het kadastraal inkomen door erop te wijzen dat de onroerendgoedbelasting geen rekening houdt met de werkelijke verhuurwaarde van een goed. De laatste perequatie (aanpassing van de kadastrale inkomens) dateert immers van 1980 en ze verrekent slechts huurprijzen uit het jaar 1975.

Denkend aan de vernoemde registratierechten van 12,5 procent, de BTW bij verbouwing, de successierechten, de onroerende voorheffing, enzovoort, komen we tot het besluit dat rechtstreeks beleggen in vastgoed een tijdverdrijf is voor taaierds.

Geert Wellens