Bouwen wordt in de toekomst moeilijker, vanwege de economische situatie en de maatschappelijke evolutie. Het riante wonen raakt voor velen afgevoerd. Wie woont waar en hoe, de volgende eeuw ?
...

Bouwen wordt in de toekomst moeilijker, vanwege de economische situatie en de maatschappelijke evolutie. Het riante wonen raakt voor velen afgevoerd. Wie woont waar en hoe, de volgende eeuw ?Het gezinsinkomen groeit niet meer sinds 1993, de werkloosheid stijgt, de koopkracht daalt. Maar België blijft werk verschaffen aan 226.000 werknemers en zelfstandigen in 67.000 bouwbedrijven. Hun gezamenlijke activiteit is goed voor een omzet van 940 miljard frank, of tien procent van het bruto binnenlands product (BBP). Het zakencijfer van de 1,8 miljoen (vooral kleine) bouwbedrijven in de Europese Unie wordt geschat op 35 procent van het bruto Europees product (BEP). Bovendien leven er architecten, materiaalproducenten, dienstverleners, studiebureaus van de sector. De bouw in de Unie schept 25 miljoen arbeidsplaatsen. Bijna één op vier Europeanen werkt bij de gratie van de bouw. In België komen er jaarlijks 40.000 nieuwe woningen bij, ongeveer één procent van het totale patrimonium (3,7 miljoen). Een enquête van het consumentenblad Test-Aankoop onder jonge bouwers wees vorig jaar uit dat de Belg vooral een alleenstaand huis wil (87 procent) en dat hij meestal kiest voor traditionele bakstenen muren (91 procent). De oppervlakte van de doorsnee woning bedraagt 260 vierkante meter. Gemiddeld werkt de aannemer achttien weken aan de ruwbouw, tegen 22.557 frank per vierkante meter. Volgens de Nationale Bank kost zo'n woning al snel vijf tot zes miljoen frank, bouwgrond niet inbegrepen. Met hun open bebouwing leven velen boven hun stand. ?De Belgen zijn er met relatief weinig financiële middelen, en dank zij een lakse ruimtelijke ordening in geslaagd woningen neer te zetten die niet corresponderen met hun vermogen,? zegt directeur Harry Vanmeerbeek van het economisch departement bij de Nationale Confederatie van het Bouwbedrijf (NCB). ?De grondprijs was altijd relatief laag. Al moest de gemeenschap voor veel verborgen kosten van de lintbebouwing opdraaien. Naast het stuk dat de aannemer uitvoert, bouwt de Belg bovendien een groot deel zelf.? KOKEN MET AFSTANDSBEDIENINGTest-Aankoop kwam tot de bevinding dat drie op vier mensen zelf verven en behangen, dat vier van de tien zelf hun dak isoleren, betegelen en vloeren leggen en dat één op drie zelf de electriciteit legt en loodgieterij en sanitaire voorzieningen in elkaar knutselt. De afwerking van het huis wordt nog zelden uitbesteed. Het graven en gieten van funderingen, het zetten van de ruwbouw, het installeren van de centrale verwarming laat de bouwer liefst aan professionelen over. Vanmeerbeek : ?De norm inzake afwerking ligt niet hoog voor de bouwlustige : die is al tevreden als het huis lucht- en waterdicht is.? Gedelegeerd adviseur Jean-Pierre Liebaert van de NCB : ?De Belg is wel veeleisend, maar hij heeft liever een extra snufje, dat kwalitatief minder goed is, dan helemaal geen snufje.? Vandaar de ruime belangstelling voor nieuwbouw. ?De installatie, het comfort, de structuur van een nieuwbouw is beter aangepast aan de huidige noden dan een huis van twintig jaar oud,? zegt Vanmeerbeek. ?Vroeger speelden er andere behoeften mee, werden andere technieken gebruikt. Met de huidige verwarming bevat het huis een minimum aan koude zones ; de isolatienormen liggen stukken hoger dan vroeger. In de toplaag van de markt wint het belang van domotica en elektronica snel veld.? Die toplaag is bestemd voor de happy few. Zelfs het marktsegment net onder de hoogste trap blijft voorbehouden voor een fractie van de nieuwbouwers. Het gros van de nieuwe woningen bevindt zich in een middenlaag, waarin een huis, inclusief bouwgrond, zes tot zeven miljoen kost. Vanmeerbeek : ?Maar we vrezen dat bouwen steeds moeilijker wordt. De tendens om altijd groter te bouwen, raakt al grondig afgeremd. De prijs van de afwerking is gestegen tegenover die van de ruwbouw. De aannemer veranderde zijn productiewijze : hij laat meer klaargemaakte producten naar de werf aanvoeren. Vloerelementen, dakelementen, sleuven voor de elektriciteit, of beton laten we per vrachtwagen aanrukken. Die rationalisering beperkt de prijs van de ruwbouw. Aan de gewijzigde prijsverhouding liggen vooral de verhoogde comforteisen ten grondslag.? Het gebruik van materialen is in het afgelopen decennium ook veranderd, legt ingenieur Jan Venstermans uit, de directeur onderzoek van het Wetenschappelijk Technisch Centrum voor het Bouwbedrijf (WTCB). ?Er bestaat een direct verband tussen maatschappelijke ontwikkelingen en gebruikte bouwmaterialen. Toen in de jaren zestig, en vooral zeventig, de elektronica in het huishouden ingeburgerd raakte en zich een sterk milieubewustzijn begon te ontwikkelen, moest de bouwsector mee. De materialen moesten aan regels van energiezuinigheid, veiligheid, recycleerbaarheid beantwoorden. De huidige crisis heeft bovendien het element duurzaamheid ingelast in de vraag van de nieuwe bouwheren.? Volgens Venstermans heet de bouw ten onrechte een lowtech-industrietak. ?Natuurlijk innoveren we minder snel dan in de vliegtuigbouw. Dat heeft de maken met structurele elementen van de sector, met de versnippering in subsectoren, maar nog het meest met de strenge empirische regelgeving.? KLEINERE GEZINNEN IN GROTERE HUIZEN?We bouwen minder onbenutte ruimte,? stelt Vanmeerbeek vast. ?Alles wat gebouwd is, moet dienen. Een zolderruimte die vroeger leeg bleef staan, richt men nu meteen als bijkomende kamer in.? En het bouwpatroon zal nog veranderen, niet het minst omdat het gezinspatroon wijzigt. ?Samen uit werken gaan, vraagt om een productief gezinshuis. Dat moet onderhoudsvriendelijk zijn, er dient tijd bespaard op de huishoudelijke taken.? Dat bevestigt een studie van professor Ron Lesthaeghe (VU Brussel), die de evolutie van het woningpatrimonium tegen de demografische evoluties afwoog. De maatschappij van het jaar 2000 is er één van minder geboorten, vergrijzing, meer eenpersoonsgezinnen. De gewijzigde samenlevingsvormen zullen zware gevolgen hebben op de woningmarkt. Er zal minder gekocht en gebouwd worden, er komen meer kleinere woningen voor alleenstaanden, meer seniorenwoningen. Die bedenking druist wel in tegen de resultaten van een studie over woningbouw aan de Franstalige Brusselse universiteit. Die bewees dat de oppervlakte van de nieuwbouwwoningen almaar groeit. Het VUB-onderzoek wijst op een dal in de nieuwbouw in de jaren tachtig, toen de vorige generatie een patrimonium oudere huizen op de markt gooide. Ron Lesthaeghe : ?Gehuwde koppels kozen toen veel makkelijker voor een ouder koophuis dan voor nieuwe, open bebouwing. De alleenstaande woning werd vooral opgetrokken voor ongehuwde samenwonenden met een dubbel arbeidsinkomen. Alleenstaanden, eenoudergezinnen of jongere samenwonenden opteerden tussen 1981 en 1991 resoluut voor het huren van oudere huizen en appartementen. Als we de cijfers over woningbouw afwegen tegenover demografische gegevens en de vertraagde groei van het aantal gezinnen, komen we nog altijd op een negatieve curve uit.? Maar in absolute cijfers lijkt de bouwwoede niet af te nemen. ?In 1997 worden er 50.000 nieuwe woningen gebouwd,? raamt Jean-Pierre Liebaert van de Nationale Confederatie van de Bouwnijverheid. ?Ondanks de aantrekkelijke hypothecaire rentevoet en de verlaagde BTW, zullen we het peil van 1994 niet meer bereiken, maar nieuwbouw blijft een aantrekkelijker alternatief voor wie eigenaar wil worden.? Het percentage eigenaars blijft stijgen, 67 procent van de Belgen bezit nu een eigen woning. Vanmeerbeek : ?Huurwoningen zijn duurder geworden dan vroeger, vanwege de gestegen fiscaliteit op onroerend goed. Ze zijn ook schaarser : de gepensioneerde zelfstandige, die vroeger als appeltje voor de dorst een appartementsgebouw liet optrekken, kiest nu voor bancaire beleggingen.? Toch blijft bouwen financieel aantrekkelijker dan kopen of huren, becijfert de NCB. ?Het fiscale regime voor hypothecaire leningen is veel interessanter voor nieuwbouwwoningen dan voor koophuizen. De maandelijkse afbetaling van zo'n lening ligt vaak lager dan de huurprijs van een woning van dezelfde grootte. Zelfs als je een deel van je spaargeld in de bouw moet stoppen en op die manier intresten uit je kapitaal misloopt. Fiscale voordelen en de verhoogde koopkracht van het gezin, vergulden ruimschoots die pil. Alleen voel je dat pas na twee jaar, in plaats van onmiddellijk.? DE SPAARPOT VAN DE OUDERSOm de markt aan te zwengelen, is er een nieuw premiesysteem noodzakelijk, bepleit de NCB. ?Het huidige systeem van fiscale voordelen en bouwpremies schiet zijn doel voorbij,? vindt Harry Vanmeerbeek. ?Die voordelen moeten mensen over de streep trekken, die zonder die maatregelen niet zouden toekomen aan de bouw van een huis. Om dat doel te bereiken, dienen de premies tijdens het uitvoeren van de werken uitgekeerd te worden, of moeten de fiscale voordelen onmiddellijk zichtbaar worden, niet twee jaar na de eerstesteenlegging. Direct belastingvoordeel zou een zegen voor de bouwsector zijn.? Jean-Pierre Liebaert : ?Premies en fiscale voordelen helpen mensen die geen geld hebben om te bouwen niet vooruit. Die voordelen laten degenen, die met eigen kapitaal al een huis kunnen bouwen, toe zich iets groters te veroorloven.? Met de regeringsbegroting van 1995 werd een nieuwe fiscale maatregel voor de nieuwbouwers ingevoerd. Voor woningen van minder dan twee miljoen frank geldt een tussentarief inzake BTW : 12 in plaats van 21 procent. Voor verbouwingen aan woningen van vijftien jaar en ouder is de BTW-voet tot 6 procent teruggebracht. Die maatregel gaat nog niet ver genoeg voor de Nationale Confederatie voor de Bouw. Harry Vanmeerbeek : ?De combinatie slopen en nieuwbouwen, bijvoorbeeld, toch de ultieme vorm van renovatie, kan niet van de maatregel genieten.? De NCB vreest bovendien, dat de effecten van de maatregel fors overschat worden en dat ze hooguit over twee jaar enig effect zullen sorteren. En de bouwsector lijdt onder de crisis. In 1995 noteerden de aannemers minder bouwvergunningen en bijna een halvering van het overheidsbudget voor bouwpremies, in vergelijking met de vorige legislatuur. Met overcapaciteit en een prijzenslag tot gevolg. ?De economische labiliteit heeft gevolgen op de bouwmarkt,? bevestigt Vanmeerbeek. ?Het gewijzigde koopkrachtpatroon heeft ook in het verleden de bouwmarkt beïnvloed : in tijden van hoge inflatie durfden de mensen hoger te springen, omdat ze incalculeerden dat de inflatie wel zou bijdraaien.? Vandaag is dat niet meer het geval. Jean-Pierre Liebaert : ?Wie nu leent, weet dat hij na dertig jaar nog voor dezelfde maandelijkse afbetaling staat. Wie in het eerste jaar de helft van zijn loon aan een hypothecaire lening besteedt, zal dat ook een paar decennia later nog moeten doen. Vroeger dus niet : inflatie, indexaanpassingen en loonsverhogingen verlichtten toen de last.? De banken spelen daar handig op in. Ze pleiten voor kortetermijnleningen, herzienbaar op één tot drie jaar. ?Wij zijn daar geen voorstander van, omdat de rentevoet te onvoorspelbaar is. De barnumreclames dreigen zich tegen de klant te keren, want niemand weet hoe de situatie zal evolueren. Tien jaar is een minimum, omdat je na een decennium al een deeltje van de leningslast hebt kunnen opvangen.? De lage rentevoeten zijn wel gunstig voor de bouw, maar de situatie is nog altijd niet vergelijkbaar met de jaren tachtig, toen zowel de hoge inflatie als de hoge rentevoeten de sector stimuleerden. ?Er zijn zelfs jaren geweest met een negatieve reële rente,? geeft Vanmeerbeek aan. De relatief lage rentevoeten heffen alleszins de andere negatieve uitwasemingen van de crisis niet op. ?De staatsschuld en de verminderde koopkracht teisteren de woningbouw. Wat de sector rechthoudt, is historisch : de leeftijdsgroep tussen de 25 en de 40 jaar, de groep bouwers, kan vaak een beroep doen op de spaarpot die de ouders tijdens de gouden jaren hebben opgebouwd. Die transacties tussen generaties kunnen de handicaps deels overwinnen. Dat blijkt uit de cijfers van de hypothecaire leningen : gemiddeld 2,5 miljoen frank wordt geleend, de rest is zelf verdiend of gekregen.? BOUWERS WERDEN PRIJSBEWUSTERDe prijs van nieuwbouw stagneert, wegens het overaanbod van de aannemers. Het gros van de bouwheren spreekt een architect en verschillende aannemers aan. Volgens een enquête van Test-Aankoop bij 2.500 bouwers uit 1992 kiest 42 procent voor meerdere bedrijven, 26 procent neemt een algemeen aannemersbedrijf onder de arm, 11 procent vertrouwt geheel op een bouwpromotor, 18 procent bouwt zelf. Een op twee architecten spreekt vooraf een vast bedrag met de bouwers af. Een kwart baseert zijn honorarium op de geraamde prijs van de woning, 12 procent rekent een percentage van de totale kostprijs van het bouwproject aan de opdrachtgever door. ?Elke potentiële eigenaar kiest,? duidt Vanmeerbeek. ?Hij onderzoekt de opties op de primaire markt : wil hij een huis kopen, zelf bouwen of verkiest hij sleutel-op-de-deur ? Hij gaat shoppen, prijzen vergelijken, de markt afspeuren, met in het achterhoofd zijn gezinssituatie en de plaatselijke toestand.? Want ook die is belangrijk. Wie in een dorpje op het platteland wil wonen, kiest sneller voor bouwen dan de alleenstaande die een appartement wil betrekken in het hart van de stad. ?Maar het shoppen gebeurt vaak op amateuristische basis, waardoor de eindbeslissing stoelt op onvolledige informatie. Het fiscale voordeel van nieuwbouw, bijvoorbeeld, is onvoldoende bekend bij het brede publiek.? Volgens Test-Aankoop houdt de aannemer zich uiteindelijk in zes van de tien gevallen aan zijn prijs, als er geen fundamentele wijzigingen aan de plannen aangebracht worden. ?De bouw is geen klassieke sector,? vindt Vanmeerbeeck. ?Hij volgt, net als andere industrietakken, de maatschappelijke fluctuaties. Alleen valt het minder op, omdat hij een patrimonium uit het verleden met zich meesleept.? De sector biedt weinig aan de mensen, vult Liebaert aan. ?De aannemer is minder creatief dan een autofabrikant, omdat hij zich vrijwel integraal naar de vraag van de bouwheren schikt. Alleen het duurdere deel van de sleutel-op-de-deur-markt biedt standaardplannen die een grotere productiviteit waarborgen. Elke woning is omzeggens een prototype, want ook in de standaardmodules brengen bouwers vaak aanpassingen aan.? Waar wordt nu gebouwd, het tij neigt naar rationalisering. ?Vrijkomende percelen worden optimaal benut. Wie in Knokke een oud herenhuis sloopt, plant geen nieuw herenhuis, maar een appartementenblok. Een villa wordt vervangen door twee driegevelwoningen. Er wordt doordachter gebouwd.? Dat zal zijn weerslag blijven hebben op de gebruikte materialen. Jan Venstermans geeft enkele voorbeelden : ?Ter wille van het leefmilieu, de drang naar comfort, gezondheid en veiligheid en het groeiende belang dat we aan kwaliteitszorg hechten, zullen zich nieuwe technologische ontwikkelingen in de bouwsector voordoen. Composietmaterialen en hoogwaardig beton winnen veld, we zullen meer gerecycleerde materialen verwerken en verf op basis van water gebruiken.? WE KUNNEN NIET BLIJVEN BIJBOUWENDe geliefkoosde plaatsjes voor nieuwbouw verschuiven. Er is een trek naar de overkant van de taalgrens aan de gang, want de verhouding tussen bebouwde en bebouwbare percelen ligt veel soepeler in Wallonië dan in Vlaanderen. Vanmeerbeek : ?De streek rond Clabecq brengt percelen aan de man tegen 1.500 frank per vierkante meter. Wie in Brussel de grondprijzen niet aankan, verhuist naar Waterloo of verder, in de richting van het Waalse staalbekken.? De rand van de stedelijke agglomeraties is ook gezocht. ?De tendens blijft stadsvlucht,? merkt Ron Lesthaeghe op, ?maar minder uitgesproken dan vroeger.? Cijfers zijn er nog niet, onderzoeken lopen. Er bestaat wel een gevoel. ?Er is een tendens tot inbreiding,? bemerkt Vanmeerbeek. ?Stijgende inkomens, gekoppeld aan een lakse ruimtelijke ordening, stimuleerden in het verleden een uittocht naar randsteden en rustieke gemeenten in de buurt van de stad. De stadsvlucht bracht stadsverloedering met zich mee. Nu willen kleinere gezinnen liever in de stad wonen, maar veel huizen hebben daar jarenlang leeg gestaan en daarbij aan kwaliteit ingeboet.? De bouwsector vreest de evolutie niet. Ook als de markt van nieuwbouw naar koopwoningen verschuift, geeft hij zichzelf een toekomst. ?Als die trend zich doorzet, zal het aantal opdrachten voor nieuwbouw afnemen,? weet Liebaert. ?Maar de bouwsector zal dat compenseren. Via renovaties van woningen die niet meer beantwoorden aan de noden van de tijd of het herinrichten van de stedelijke omgeving, de creatie van groene zones...? De aannemers maken zich geen illusies. We kunnen niet blijven bouwen. ?We moeten kerngerichter denken, als we de mobiliteitsproblemen en andere vraagstukken van het samenleven willen oplossen. Gegroepeerd wonen, is een must. We moeten ons op het Nederlandse voorbeeld inspireren,? gelooft Harry Vanmeerbeek. ?Grotere drang naar mobiliteit, afgebouwd openbaar vervoer : alles wijst erop dat de tijd van het gedecentraliseerd wonen voorbij is. Dat voorspelt trouwens ook het Structuurplan Vlaanderen.? ?Grond is een niet-vermenigvuldigbaar product,? bedenkt Liebaert. ?Over tien jaar zal het moeilijker zijn om te bouwen, omdat er minder grond beschikbaar zal zijn en omdat de overblijvende lapjes grond duurder zullen worden. Meer mensen zullen hun toevlucht nemen tot de koophuizen uit de secundaire markt, waardoor de prijzen ook daar de hoogte in zullen schieten. In de toekomst zullen we slechter wonen : de percelen zullen kleiner worden, het bouwbudget zal krimpen.? Dat hoeft geen ramp te zijn. In tegenstelling tot, bijvoorbeeld, de Nederlanders, wonen Belgen vrij riant. ?Niet lang meer,? vreest Vanmeerbeek. ?De stagnerende koopkracht, de verhoogde normering en de nakende grondschaarste zullen nieuwbouw reserveren voor de toplaag van de bevolking.? Frank Demets Stagnerende koopkracht, verhoogde normering en grondschaarste zullen nieuwbouw reserveren voor de toplaag van de bevolking.