Slechts 5% van de woningen heeft een E-peil van 60 of lager. Tegen 2050 wil Vlaanderen dat alle woningen daaraan voldoen. Voor de denktank Itinera maakte professor Johan Albrecht (UGent) een rapport over de financiële barrière voor klimaat- en comfortrenovaties. Omdat ons land vooral het individuele eigenaarschap promoot, ligt de verantwoordelijkheid voor zulke renovaties vandaag in grote mate bij de huiseigenaars, en daar wringt het schoentje.
...

Slechts 5% van de woningen heeft een E-peil van 60 of lager. Tegen 2050 wil Vlaanderen dat alle woningen daaraan voldoen. Voor de denktank Itinera maakte professor Johan Albrecht (UGent) een rapport over de financiële barrière voor klimaat- en comfortrenovaties. Omdat ons land vooral het individuele eigenaarschap promoot, ligt de verantwoordelijkheid voor zulke renovaties vandaag in grote mate bij de huiseigenaars, en daar wringt het schoentje. 'De meeste huizen in Vlaanderen zijn al behoorlijk geïsoleerd. Slechts 4,3% heeft geen isolerend glas, 13,6% geen dak- of zolderisolatie en de helft heeft muurisolatie', zegt de milieueconoom. 'Als je aan de eigenaars van deze woningen vraagt of hun woning min of meer futureproof is, denkt een groot deel ongetwijfeld van wel. Want ze hebben misschien nog maar net geïnvesteerd in extra isolatie, dikwijls met een premie van de overheid erbovenop. Maar met één of twee partiële oplossingen is de klus nog niet geklaard. Om tot een E-peil van 60 of nog beter te komen, moet je een grondige doorlichting van je woning maken, koudebruggen en efficiëntieverliezen opsporen, vloerisolatie aanbrengen, technologieën vergelijken op grond van je gedrag enzovoort. Dat is een totaalproject waarin niet iedereen zin heeft. Bovendien zijn de terugverdientijden lang.' 'Energie-efficiëntie is dan ook heel zelden de enige reden om te renoveren. Mensen doen dat wel om het comfort van hun woning te verbeteren of om ze aan een nieuwe gezinssituatie aan te passen, en dan maken ze automatisch ook werk van energiebesparende maatregelen. Als je het comfort verhoogt of de woning uitbreidt, gaat ook de waarde lineair omhoog. Maar de EPC-waarde? Daar liggen de mensen niet wakker van. Uit een recente studie voor Denemarken blijkt dat de meeste eigenaars het EPC niet eens lezen.' Een onderzoek van Steunpunt Wonen in 2019 stelt dat het 52.000 tot 55.000 euro kost om de gemiddelde woning aan te passen aan de energie- en wooncomforteisen. De ouderdom en de grootte van de woning spelen daarbij een bepalende rol. Ondanks premies en renovatieleningen heeft 40 tot 51% van de huiseigenaars de financiële middelen niet voor een energierenovatie. Johan Albrecht: 'Voor de oudste woningen uit de jaren 1960 of vroeger loopt die kost nog veel hoger op. En die inefficiënte woningen worden vaak gekocht door mensen met het laagste budget. Geld voor een renovatie is niet meer voorhanden.' De krapte op de huurmarkt vergroot dat probleem nog. 'We hebben in ons land zelfs het begrip noodkoper: mensen die niet per se eigenaar willen worden, maar niets vinden op de huurmarkt en dan maar noodgedwongen een verouderde woning kopen. Liefst zo goedkoop mogelijk.' 'In onze centrumsteden worden er vandaag genoeg luxeappartementen voor mensen met een hoger inkomen gebouwd. Maar op de huurmarkt voor mensen met een lager inkomen is er minder dynamiek. Dat zou verbeteren mochten mensen met een hoger inkomen oude woningen kopen om ingrijpend te renoveren en te verhuren. De overheid kan daar bijvoorbeeld huursubsidies aan koppelen. Die subsidie hoeft dan niet af te hangen van het inkomen van de huurder, maar wel van de energieprestatie van de gerenoveerde woning als extra motivatie om te renoveren en om de terugverdientijd te verminderen. Zo wordt het renoveren van oude woningen voor de huurmarkt een interessantere investering voor beleggers. Door de subsidie wordt de huurprijs betaalbaarder voor mensen met een lager inkomen en daalt het risico op wanbetaling.' Meer huren, minder kopen. Het vergt een aanpassing voor een woningmarkt als die van Vlaanderen. 'Van de 2,8 miljoen Vlaamse huishoudens wonen er 2 miljoen in hun eigen woning. In Duitsland is maar de helft van de gezinnen eigenaar van de woning waarin ze wonen. In Zwitserland is dat 42%. Bij ons bestaat nog steeds de perceptie dat je geld weggooit als je huurt. Maar de obsessie om eigenaar te worden, is niet altijd de beste zet. Met de afschaffing van de woonbonus is een eerste stap gezet.' Professor Albrecht denkt dat de markt zichzelf op termijn zou kunnen corrigeren. 'Ik ben er niet zeker van dat jongeren hoge prijzen willen blijven betalen voor oudere, inefficiënte huizen. De 2050-doelstellingen van Vlaanderen zijn vandaag vooral indicatief. Dit kan veranderen. De renovatie van oude woningen staat centraal in de relancestrategie van de Europese Unie, in een klimaatneutraal continent is er geen plaats voor manifeste energie-inefficiëntie. Er komen op langere termijn dwingende, technische verplichtingen aan. Wie op langere termijn denkt, houdt daar best rekening mee. Eens dit besef collectief doordringt, en dit kan nog wat duren, kan de prijs van de slechtste woningen dalen.' Volgens Johan Albrecht is het naïef te denken dat huiseigenaars uit zichzelf in energiebesparing zullen investeren. De milieueconoom pleit ervoor om te experimenteren met zo veel mogelijk instrumenten om de marktdynamiek bij te sturen. Je moet daarbij verder kijken dan de individuele verantwoordelijkheid van de eigenaars. Hernieuwbare warmte en elektriciteit spelen ook een rol. 'Groene stroom kan je kopen bij elke leverancier, maar groene warmte is nog iets anders. In Duitsland moeten de woningen ook minder CO2 uitstoten, maar 20% van die inspanning zal komen van duurzame warmte. Dat lukt in steden waar warmtenetten aanwezig zijn of verdicht worden. In het Deense Kopenhagen is 98% van de woningen op het stadsnetwerk aangesloten. De aangeleverde warmte kwam vroeger van gasinstallaties, maar nu worden die vervangen door restwarmte en duurzame biomassacentrales. Daardoor slaagt Kopenhagen erin om vanaf 2025 koolstofneutraal te zijn. Als huiseigenaar hoef je daarvoor niets te doen, dat warmtenet is een collectieve oplossing. Vlaanderen heeft die infrastructuur vandaag niet, maar tegen 2050 is er vooral in de steden wel wat mogelijk.'