De Belg is geboren met een baksteen in de maag en de vrees groeit dat het straks een baksteen op de maag wordt. De Nationale Bank becijferde eerder al dat de woningprijzen in 2019 6,5 procent te hoog lagen, vorig jaar klom die overwaardering op tot 13,5 procent. Voor een huis met een prijskaartje van 300.000 euro wordt gemiddeld 40.000 euro te veel betaald. De snelle stijging van de woningprijzen in 2020 kwam er ondanks de beperkte stijging van het gezinsinkomen als gevolg van de coronacrisis. Met andere woorden, de woningprijzen stegen veel meer dan het loon en dat is al meer dan 30 jaar het geval. Hoelang kan dat goed blijven gaan?
...

De Belg is geboren met een baksteen in de maag en de vrees groeit dat het straks een baksteen op de maag wordt. De Nationale Bank becijferde eerder al dat de woningprijzen in 2019 6,5 procent te hoog lagen, vorig jaar klom die overwaardering op tot 13,5 procent. Voor een huis met een prijskaartje van 300.000 euro wordt gemiddeld 40.000 euro te veel betaald. De snelle stijging van de woningprijzen in 2020 kwam er ondanks de beperkte stijging van het gezinsinkomen als gevolg van de coronacrisis. Met andere woorden, de woningprijzen stegen veel meer dan het loon en dat is al meer dan 30 jaar het geval. Hoelang kan dat goed blijven gaan? Zo'n 70 procent van de woningen in België wordt bewoond door de eigenaars, de rest wordt verhuurd. En opnieuw 70 procent van de eigenaars verwerft zijn woning door een bestaande woning aan te kopen. De prijzen van de woningen zijn de voorbije decennia enorm gestegen. Sinds 1995 zijn ze gemiddeld maal drie gegaan: een huis dat toen voor 150.000 euro werd gekocht, gaat nu voor 450.000 van de hand. Dat is zonder rekening te houden met de inflatie, de stijging van de levensduurte. Houden we daar wel rekening mee, spreken we nog altijd van een verdubbeling van de prijzen. De Nationale Bank berekende dat de stijging van de grondprijzen voor drie vierde verantwoordelijk is voor de stijging van de woningprijzen. Want terwijl de woningprijzen de jongste 25 jaar maal drie gingen, klommen grondprijzen maal vijf. En dat zijn cijfers voor België, in Vlaanderen stegen de grondprijzen nog veel feller omdat bouwgrond hier schaars geworden is. Om een woning te kunnen aanschaffen moet zowat iedereen lenen en dat kan tegenwoordig tegen een historisch lage rente, pakweg 1,40 procent. Ook die lage rente stuwt de vastgoedprijzen omhoog. Want wat blijkt? Als de rente 1 procent zakt, kun je 10 procent meer lenen en toch hetzelfde bedrag afbetalen. Dat je dan als lener een gouden zaak doet is maar schijn, want de vastgoedprijzen blijken dan ook met 10 procent te stijgen. En dus moet je die grotere som lenen om hetzelfde huis te kunnen kopen. Eenzelfde pervers effect was er met de woonbonus die tussen 2005 en 2019 van kracht was: als je een hypotheeklening afsloot, kreeg je belastingvermindering. Dat zou dus voordelig moeten zijn voor iedereen die geld ging lenen, maar in de praktijk schoten de vastgoedprijzen de hoogte in en werd de belastingvermindering tenietgedaan. Verkopers, makelaars en verstrekkers van hypothecaire leningen profiteerden ervan. Samen met de prijsstijgingen voor de woningen steeg vorig jaar ook het bedrag dat gemiddeld werd geleend. Bij de Nationale Bank houden ze hun hart vast bij die ontwikkeling. Tot nu toe waren de gevolgen van de coronacrisis op de arbeidsmarkt nog vrij beperkt. In 2020 werd het kleinste aantal faillissementen uitgesproken sinds 2005, dankzij allerlei steunmaatregelen. De werkloosheidsgraad bedroeg vorig jaar 5,5 procent, in Vlaanderen zelfs maar 3,6 procent, dankzij de tijdelijke werkloosheid waarbij toch een belangrijk deel van het loon werd uitbetaald. De grote vraag is wat er gebeurt als al die maatregelen wegvallen en de economie uit haar coma ontwaakt. De vrees is dat het aantal faillissementen en werklozen zal toenemen. Dat kan leiden tot meer wanbetalingen op de hypotheekleningen, meer gezinnen die er niet in slagen om hun maandelijkse aflossing te storten. Dat zou dan zijn weerslag hebben op de financiële gezondheid van de banken, want de hypotheekleningen zijn goed voor 20 procent van de totale bankactiva. Sinds 2013 moeten de banken een kapitaalbuffer opbouwen, om die schok op te vangen. Dat alles kan ook consequenties hebben voor de vastgoedprijzen, die voor het eerst in decennia zouden kunnen dalen. De meeste Belgen gaan ervan uit dat vastgoed alleen maar in waarde kan stijgen, weinigen houden er rekening mee dat hun woning 10 of 15 procent in waarde kan dalen. De woning wordt vaak gezien als de vijfde pensioenpijler, een appeltje voor de dorst. Maar wie naar de vastgoedprijzen in Europa kijkt, ziet dat die in de meeste landen de voorbije 20 jaar toch wel een serieuze val hebben doorgemaakt. Vastgoedprijzen kunnen dus wel degelijk dalen. De vastgoedbubbel kan zich niet blijven opblazen. En als ze barst, kan dat een schokgolf in de samenleving veroorzaken.