'We moeten een onderscheid maken tussen de prijs en de betaalbaarheid van woningen', zegt Johan Krijgsman. 'Bij het eerste bekijk je verkoopprijzen als absolute getallen, bij het tweede breng je alle beïnvloedende factoren mee in rekening. Absoluut bekeken wordt vastgoed duurder, maar tegelijk worden we door loonstijgingen en rentedalingen kapitaalkrachtiger.'
...

'We moeten een onderscheid maken tussen de prijs en de betaalbaarheid van woningen', zegt Johan Krijgsman. 'Bij het eerste bekijk je verkoopprijzen als absolute getallen, bij het tweede breng je alle beïnvloedende factoren mee in rekening. Absoluut bekeken wordt vastgoed duurder, maar tegelijk worden we door loonstijgingen en rentedalingen kapitaalkrachtiger.' 'Neem de rente op woonleningen. Die bereikt op dit moment een historisch laagtepunt. Tien jaar geleden bedroeg die rentevoet 4 procent, vandaag is die bijna gedaald tot 1 procent. Ging je in 2010 een lening aan van 250.000 euro met een afbetalingstermijn van 25 jaar, dan betaal je maandelijks 1300 euro. Sluit je vandaag diezelfde lening af, dan kost die je 950 euro per maand. Als je dezelfde aflossing van tien jaar geleden behoudt, dan kan je vandaag 350.000 euro in de plaats van 250.000 euro lenen. Dat verschil is immens. Tegelijk stijgen onze lonen - gemiddeld 1,2 procent per jaar - en stagneert de inflatie. Meer nog, die is sinds begin vorig jaar een beetje gezakt. Onze koopkracht is er dus op vooruitgegaan. Het probleem dat we over de betaalbaarheid van wonen creëren, heeft vooral te maken met perceptie. De vastgoedmarkt evolueert mee met de rest van de maatschappij, waardoor ze toegankelijk blijft.' Dus, u zegt: zelfs met de stijgende verkoopprijzen is nu het moment om een woning te kopen. JOHAN KRIJGSMAN: Ik zie geen reden om géén vastgoed te kopen. Een huis of appartement is een verstandige investering: ook al spaar je jarenlang niks of verlies je door een financiële tegenslag al je vermogen, je kan altijd terugvallen op het kapitaal van je vastgoed. Huurders kunnen dat niet. Ondanks de tegenstrijdige berichten die soms de wereld worden ingestuurd, is de vastgoedmarkt stabiel. Wie vorig jaar 100.000 euro in de BEL20 investeerde, eindigde een jaar later met 92.000 euro. Zo'n grote daling maak je bij vastgoed normaal gezien niet mee - meer nog, gemiddeld stijgt de waarde ervan met 2 à 3 procent per jaar. Bovendien wordt het product steeds interessanter. Ik vergelijk een woning graag met een gsm. Een model van twintig jaar geleden was een pak goedkoper dan een hedendaagse smartphone. Logisch, een Nokia 3310 had lang niet zo veel features als een iPhone. Hetzelfde geldt voor huizen: onze wooneisen staan nu mijlenver af van de wensen die kopers twintig jaar geleden hadden. Dat de prijzen daardoor stijgen, is logisch en hoeft geen reden te zijn om niet te kopen. De praktijk leert dat meer mensen er zo over denken - de afgelopen jaren merk je een stijgende lijn in de verkoop van vastgoed als investering. Nieuwbouwwoningen zijn het populairst: wie een tweede verblijf koopt, wil weinig zorgen en kiest liever een woning die meteen aan alle standaarden voldoet. Van alle nieuwbouwwoningen die we verkopen, is 40 procent bedoeld als investering. Hoe zijn onze woonwensen veranderd? JOHAN KRIJGSMAN: In het algemeen is de focus op alleenstaand wonen grotendeels weg. Kopers willen nog altijd private buitenruimte, maar die hoeft niet meer per se aan een alleenstaande bebouwing te grenzen. Ligging en kwaliteit werden veel belangrijker. Kopers willen liever een gesloten of halfopen bebouwing die lichtrijk en mooi ingericht is zonder al te veel werk eraan, dan een open bebouwing waarin ze meteen de handen uit de mouwen moeten steken. Wat is de invloed van corona op de vastgoedmarkt? JOHAN KRIJGSMAN: Corona gaf vastgoed aan de kust en in de Ardennen een serieuze boost. Wie vroeger voor een tweede verblijf naar Frankrijk of Spanje neigde, zocht dat het afgelopen jaar in eigen land. Voor hoofdverblijven wonnen groene omgevingen aan populariteit. Dan heb ik het niet over extreem afgelegen plekken - plaatsen waar nauwelijks verbindingen of belangrijke verkeersassen zijn - maar over plaatsen in de stad waar in de buurt een al dan niet aangelegd park of plein ligt. Buitenruimte werd het afgelopen jaar een absolute prioriteit. Woningen zonder terras of kleine tuin raken simpelweg niet meer verkocht. En binnenin is een polyvalente ruimte een must. Door met twee in dezelfde ruimte te moeten thuiswerken, groeide de noodzaak van een extra ruimte. Een bureauruimte apart is geliefd, maar de mogelijkheid om in een hoekje van de woonkamer een extra bureauruimte te installeren is vaak al genoeg - zolang we maar niet met twee aan dezelfde tafel moeten werken. Hoe wordt de waarde van een woning bepaald? JOHAN KRIJGSMAN: Wij noch de eigenaar bepalen de waarde van een huis. De markt beslist wat een woning waard is. De waarde van een woning is ook niet afhankelijk van wat te koop staat, maar van wat effectief is verkocht. Een pand kan hoog geprijsd zijn en twee jaar later nog te koop staan - dan mag het geen referentie zijn om de waarde van een ander pand te bepalen. Daarom bepalen we onze prijzen op basis van een vergelijkende marktanalyse. Het te verkopen huis vergelijken we met soortgelijke verkochte panden uit ons bestand. We brengen alle factoren in kaart - verschillen in ligging, in jaren dienst van de keuken, de grondoppervlakte... - en komen tot een objectieve conclusie. Aan welke eisen moet een pand voldoen om in het aanbod opgenomen te worden? JOHAN KRIJGSMAN: Als er mogelijkheden zijn, en die vinden we bijna altijd. Zelfs als een pand bijna onbewoonbaar is, zien we potentieel: dan is het financieel interessant om de woning af te breken en opnieuw op te bouwen. Situaties waarin we een samenwerkingsovereenkomst weigeren, komen meestal voort uit een gebrek aan vertrouwen. Als makelaar kunnen we alleen werken in volle vertrouwen en dat moet van twee kanten komen. Waarin maakt een vastgoedmakelaar het verschil? JOHAN KRIJGSMAN: Een vastgoedmakelaar heeft een goede markt- en mensenkennis. Die combinatie is de sleutel. Kopers en verkopers worden van begin tot einde begeleid: een makelaar geeft aan wat de beste manier is om voor een pand de hoogst mogelijke prijs te bereiken, geeft advies over interieurkeuzes om met het pand een zo breed mogelijk publiek aan te spreken, ondersteunt de juridische kant van de verkoop... Die 'ontzorgende' factor is de grootste meerwaarde, net als de persoonlijke aanpak. Uiteraard is het de taak van een makelaar om zo veel mogelijk panden te verkopen, maar in de eerste plaats wil hij kopers een huis aanbieden waarin ze zich thuis zullen voelen. Digitale alternatieven maken een opmars. Blijft de rol van vastgoedkantoren even groot? JOHAN KRIJGSMAN: Ik geloof heel erg in de meerwaarde van digitalisering. Leg je bij ons een bezoek vast, dan krijg je een automatische bevestigingsmail. Twee uur voor je afspraak krijg je een sms ter herinnering. Die elementen maken het een mens gemakkelijk, maar kunnen we door de arbeidsintensiteit niet in mensenhanden geven. Maar de vastgoedwereld is een heel persoonlijke wereld. ERA werkt met lokale ondernemers en met een persoonlijke aanpak. Voor Piet uit Brussel zijn we niet 'ERA', maar 'Katrien': onze medewerkers zijn het uithangbord en de verpersoonlijking van onze organisatie. Niets is zo persoonlijk als je huis - logisch dat je dat wil toevertrouwen aan een mens in de plaats van een computer. Die persoonlijke begeleiding en dat contact is nodig. Automatisering kan het administratieve traject vergemakkelijken, maar het gevoel om op een cruciaal moment in het leven een buddy met kennis van zaken te hebben, zal altijd belangrijk blijven.