Een van de meest opvallende voorstellen in de startnota van Bart De Wever (N-VA) is de uitdoving van de woonbonus. Volgens de nota verschuift het fiscale voordeel van wie een woning heeft naar wie een woning verwerft, want de woonbonus wordt gecompenseerd met een verlaging van de registratierechten. De hervorming zou dus neerkomen op een vestzak-broekzakoperatie voor eigenaars. Nochtans is een zuivere verschuiving waarschijnlijk geen oplossing voor de perverse effecten van de woonbonus. Wie echt de angel uit de woonfiscaliteit wil halen, zal het voordeel voor eigenaars moeten verlagen.

Prijsopdrijvend effect

De woonbonus leek jarenlang politiek onaantastbaar, ondanks wetenschappelijke consensus over de nadelige effecten van het systeem. Het Steunpunt Wonen pleitte al in 2014 voor een gefaseerde afschaffing van de woonbonus, op basis van hun onderzoek in opdracht van de Vlaamse Overheid. 'Uit dat onderzoek bleek dat de woonbonus een prijsopdrijvend effect heeft en daardoor haar beoogde doel mist. De woonbonus zou meer gezinnen in staat moeten stellen om eigenaar te worden, maar het aandeel eigenaars is niet gestegen sinds de invoering van de maatregel', stelt Sien Winters van het Steunpunt Wonen.

'Kopers bepalen op basis van hun budget hoeveel ze voor een huis betalen. Daarbij houden ze rekening met eventuele kosten en baten', vertelt Winters. De woonbonus zorgt ervoor dat Vlamingen meer kunnen bieden voor een woning, maar aan de aanbodzijde verandert er weinig. Op die manier worden huizenprijzen kunstmatig opgedreven. Voor kopers komt het belastingvoordeel daarom vaak neer op een nuloperatie, want ze krijgen geld terug dat ze niet hadden moeten neertellen indien de woonbonus niet had bestaan. Voor banken en vastgoedverkopers is het systeem dan weer wel voordelig.

Edwin De Boeck, hoofdeconoom van de N-VA-studiedienst, haalt dat prijsopdrijvend effect aan als argument voor de verschuiving die N-VA nu op tafel legt. 'We willen dat het voordeel opnieuw bij de kopers komt te liggen', stelde De Boeck in De Standaard.

Maar volgens Winters is het erg waarschijnlijk dat ook een verlaging van de registratierechten de huizenprijzen zal opdrijven. 'Of je het voordeel nu over meerdere jaren spreidt of in een keer geeft, het effect komt op hetzelfde neer. In dat geval zal het voordeel opnieuw naar verkopers in plaats van kopers gaan.'

De verschuiving van het fiscale voordeel zal de arbeidsmobiliteit ten goede komen.

Edwin De Boeck (N-VA-studiedienst)
België vanuit de lucht © Getty Images

Arbeidsmobiliteit

Waarom zou de N-VA de woonbonus willen kelderen om ze vervolgens te vervangen door een belastingvoordeel dat dezelfde weeffouten vertoont? 'Wie zo redeneert kan nooit een belastinghervorming doorvoeren, want op voorhand is het altijd moeilijk voorspellen wat de precieze effecten zullen zijn', reageert De Boeck. 'Wat wel vaststaat is het prijsopdrijvend effect van de woonbonus. Bovendien zijn de registratierechten in Vlaanderen hoe dan ook aan de hoge kant. De verschuiving zal de arbeidsmobiliteit ook ten goede komen, want hoge registratierechten maken verhuizen duur.'

Houdt die redenering steek? 'Dat is een theoretisch te verwachten voordeel, maar ook dat gaat niet helemaal op aangezien meeneembaarheid van registratierechten al bestaat', stelt Winters. Wie écht de angel uit de woonfiscaliteit wil halen, zal het voordeel voor eigenaars moeten verlagen. Winters: 'Het effect op de woningmarkt zal vooral afhangen van het verschil in voordeel tussen het huidige en het nieuwe systeem. Als je het voordeel voor eigenaars te snel verlaagt kan dat nefaste gevolgen hebben, maar een uitfasering op lange termijn zou juist een goede zaak zijn.

Volgens De Boeck is dat lager voordeel voor eigenaars echter niet de bedoeling. 'Per saldo zou de totaalimpact op de woonfiscaliteit neutraal zijn', stelt hij.

Een verlaging zou nochtans een grote besparing kunnen betekenen, want de woonbonus kost de Vlaamse overheid jaarlijks 1,65 miljard euro. Als de verlaging traag genoeg wordt ingevoerd zouden eigenaars die besparing bovendien helemaal niet voelen, want fiscale voordelen met een prijsopdrijvend effect leveren hen in de praktijk geen voordeel op.

Wooncrisis

Tijdens de verkiezingen was CD&V voorstander van een grondige hervorming van de woonfiscaliteit, met oog op een eigendomsneutraler woonbeleid, waarin er een minder groot fiscaal onderscheid zou komen tussen kopen en huren. Open VLD pleitte dan weer voor behoud van de woonbonus.

Het voorstel in de startnota van De Wever laat de deur op een kier voor beide mogelijkheden. Als de verschuiving in de praktijk een verlaging betekent, zal de woonfiscaliteit eigendomsneutraler worden. Bij een zuivere verschuiving is het goed mogelijk dat er in de praktijk weinig zal veranderen. In dat laatste geval stelt de vraag zich of de meerwaarde groot genoeg is voor een grondige belastinghervorming.

Indien de voorgestelde verschuiving toch op een besparingsoperatie uitdraait, is de vraag waar de vrijgekomen middelen naartoe zullen gaan. Critici van de woonbonus pleiten er vaak voor om de middelen te heroriënteren naar de private en sociale huurmarkt, omdat de wooncrisis in Vlaanderen zich voornamelijk afspeelt in de huursector.

De startnota van Bart De Wever lijkt echter niet aan te sturen op een forse groei van investeringen in sociale huisvesting. Zo zouden gemeenten die het Bindend Sociaal Objectief (BSO) bereikt hebben enkel nog financiering krijgen voor renovatie van sociale woningen. Het BSO legt gemeenten een minimum aantal sociale woningen op, maar zelfs als alle gemeenten dit objectief halen zal het aantal sociale woningen in Vlaanderen blijven tekortschieten.

Dit is een artikel van journalistiek productiehuis Sonderland, met de steun van het Vlaams Journalistiek Fonds