Voor mensen met een modaal inkomen wordt een woning kopen in de stad stilaan onmogelijk. Daarom experimenteren de stad Hasselt en het Autonoom Gemeentebedrijf met een nieuw, innovatief woonmodel.
Een degelijk appartement of woning kopen in een centrumstad? ‘Het wordt voor meer en meer mensen een onbereikbare droom’, zegt Marc Schepers (Vooruit). Hij illustreert de stelling met een kleine rekensom. ‘De mediaanprijs voor een appartement in Hasselt is in vijf jaar tijd met 20 procent gestegen, en bedraagt nu een kleine 250.000 euro. Omdat banken bij het verstrekken van hypothecaire kredieten sinds de kredietcrisis maar maximaal 80 procent van het totaalbedrag mogen lenen, moet je als kandidaat-koper al een kleine 50.000 euro bij elkaar hebben gespaard. En dan houd ik nog geen rekening met notariskosten en registratierechten. Zelfs wie tien jaar lang maandelijks 500 euro opzijlegt, krijgt dat startbudget niet bij elkaar gespaard. In de praktijk betekent dit dat wie geen financiële hulp van ouders of grootouders krijgt het mag vergeten.’
De gevolgen laten zich raden. ‘De meeste starters en singles kunnen zich geen woning in Hasselt veroorloven’, zegt Marc Schepers (Vooruit), de Hasseltse schepen bevoegd voor stadsontwikkeling en woonbeleid. ‘De markt concentreert zich voornamelijk op babyboomers met geld. Dat zorgt ervoor dat Hasselt een van de snelst vergrijzende centrumsteden van Vlaanderen is. Jonge starters en singles proberen hun droom elders te realiseren, ver buiten de stad. Dat is, om veel redenen, niet gezond.’
Om het tij te keren dokterden de stad en het Autonoom Gemeentebedrijf een nieuw woonmodel uit. Het idee erachter is vrij eenvoudig. Een projectontwikkelaar die meerwaarde krijgt in de vorm van een stedelijke vergunning voor nieuwe units, moet die meerwaarde deels terug laten vloeien door een aantal nieuwe units aan een lagere prijs (15 procent) te verkopen aan het Autonoom Gemeentebedrijf. Dat verkoopt de units vervolgens aan gezinnen of singles met inkomens rond het gemiddelde, of iets daaronder.
Een eerste project laat zien hoe dat werkt in de praktijk. Een Limburgse ontwikkelaar kreeg onlangs een vergunning om 42 nieuwe woonunits in Hasselt te bouwen, op voorwaarde dat het gemeentebedrijf er 6 mocht verwerven met een significante korting. Die zes units worden aangeboden aan gezinnen of singles voor wie een huis kopen op de reguliere markt vandaag onhaalbaar is.
Een lagere prijs én de mogelijkheid om de volledige aankoopsom te lenen bij de bank, moet het ook voor deze groep haalbaar maken om eigenaar te worden. Tegenover die voordelen voor de kopers staat één belangrijke voorwaarde. Ze mogen hun eigendom enkel verkopen aan het Autonoom Gemeentebedrijf, aan een prijs die gekoppeld is aan de consumptie-index. Omdat die index naar alle verwachtingen minder snel zal stijgen dan de woningprijzen, zal de stad de woning dan opnieuw kunnen aankopen aan een prijs die onder de marktwaarde ligt. Anders gezegd: de kans dat de stad Hasselt aan dit model geld verliest, is bijzonder klein. Bijkomend voordeel is dat het aanbod aan betaalbare woningen op langere termijn systematisch groter wordt. Niet onbelangrijk detail nog: de stad heeft niet alleen het recht maar ook de plicht om het vastgoed aan de geïndexeerde prijs terug in te kopen. Zo ontstaat er voor de bank de facto een garantie.
Hakken in het zand
Klinkt mooi, al rijst toch de vraag of veel ontwikkelaars bereid zullen zijn om een belangrijk deel van hun nieuwe woningen tegen een korting van 15 procent te verkopen. Schepen Schepers gelooft dat ‘met een goeie vergunningsdialoog’ veel mogelijk is. ‘Vandaag zie je dat de dialoog tussen ontwikkelaars en stedelijke overheden vaak erg moeilijk verloopt. Een ontwikkelaar heeft een dure grond gekocht en wil, om die maximaal te laten renderen, zo veel mogelijk realiseren voor zo weinig mogelijk geld. Die soms weinig kwaliteitsvolle projecten belanden dan op het bureau van stedenbouwkundige ambtenaren, die meteen de hakken in het zand zetten omdat ze niet voldoen aan allerhande regelgeving. In ons model laten we de regels voor een deel varen, en staat de dialoog voorop. Stel, een ontwikkelaar vraagt een extra bouwlaag terwijl dat volgens de regels niet kan. In zo’n geval kunnen we ook onderzoeken of het in die context misschien wél kan. Indien het antwoord ‘ja’ luidt, is het logisch dat de toegevoegde waarde niet integraal bestaat uit winst voor de ontwikkelaar. Een deel van de meerwaarde mag ook terugvloeien naar de samenleving. Dat kan in de vorm van betaalbaar wonen, maar bijvoorbeeld ook in een bijdrage aan de vergroening van de wijk.’
Zoals eerder aangestipt: met dit nieuwe woonmodel mikt de stad op kandidaat-kopers uit de (lagere) middenklasse. ‘Voor mensen rond of net boven de armoedegrens is er de sociale woningmarkt’, zegt Schepers. ‘Die functioneert ook niet zoals het hoort, maar dat is een ander verhaal. Dit model is er voor mensen die te veel verdienen om in aanmerking te komen voor een sociale woning, maar te weinig verdienen om zelf iets te kopen.’
Wat de woningen binnen dit model precies zullen kosten, is nog een open vraag. ‘Daar is nog overleg over. Maar zoals gezegd kost een gemiddeld appartement in Hasselt nu ongeveer 250.000 euro. Het is de bedoeling dat we daar een stukje onder blijven. En hoe dan ook zal dit model zorgen voor een forse daling van het aandeel eigen middelen dat nodig is bij een aankoop.’
Volgens Schepers kan het nieuwe model ook andere overheden inspireren tot een nieuwe aanpak van complexe maatschappelijke problemen. ‘We krijgen het probleem van betaalbaar wonen niet opgelost door er alleen meer belastinggeld tegenaan te gooien of, zoals sommige andere steden doen, bijna gratis grond ter beschikking te stellen. Als lokaal bestuur laten we hiermee zien hoe een overheid zich meer als regisseur van de oplossing kan gedragen, en alle betrokken partijen vanuit hun sterkte een bijdrage laat leveren.’ •
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier
