Als de bestemming van uw grond verandert: ‘We kunnen toch geen gezinnen deporteren?’

Om de Vlaamse ruimtelijke ordening minder chaotisch te maken, krijgen sommige gronden een nieuwe bestemming. Maar als uw grond daardoor een meerwaarde krijgt, rekent de fiscus u ‘planbaten’ aan. ‘Men slaat munt uit jarenlang gedoogbeleid!’

In 2008 zochten Jill Apers en haar echtgenoot een betaalbare woning of grond met wat groen ‘om de kinderen een fijne kindertijd te bezorgen’. Ze kwamen terecht in een zone voor weekendverblijven in Wildert, een deelgemeente van Essen, waar permanente bewoning in principe verboden was. ‘De gemeentediensten verwelkomden er massaal jonge gezinnen, en we werden netjes in het personenregister ingeschreven’, vertelt Apers. ‘De buurtpolitie kwam langs en stelde permanente bewoning vast, zonder reprimande. Het gaf een goed beeld van het gedoogbeleid dat er heerste.’

In 2012 keerden de kaarten. De provincie Antwerpen wilde na bijna 40 jaar gedoogbeleid de ‘wildgroei aan illegale bewoning’ aanpakken met wat Apers een ‘monsterlijk’ provinciaal Ruimtelijk Uitvoeringsplan (RUP) noemt. ‘Ineens werden de spelregels veranderd. De recreatiezone werd een “woongebied met bosrijk karakter”. Onze woning mocht wat uitbreiden, maar de groene ruimte voor zacht recreatief gebruik achter het huis werd een heus bos waarin alleen nog aan bosbehoud volgens de regels van het bosdecreet mag worden gedaan. De kinderen mogen er zelfs geen boomhutten in bouwen, en er mag geen stapeltje brandhout liggen. Als kers op de taart kregen we een aanslag voor planbaten in de bus, te betalen aan de fiscus.’

Planbaten zijn een belasting die een gevolg is van de meerwaarde die ontstaat door een wijziging van de bestemming van een eigendom. Als landbouwgrond bouwgrond wordt, bijvoorbeeld, of als een weekendzone wordt omgetoverd in woongebied, onder meer om inwoners rechtszekerheid te bieden. ‘We vermoeden dat de overheid wil vermijden dat de mensen beloond worden’, zegt Apers. ‘Dit treft de generatie die vroeger voor een appel en een ei een weekendgrond kocht, en nu een bijna volwaardige bouwgrond heeft. En zeker mensen die het recent waagden om betaalbaar te kopen en te bouwen, want zij worden nu stiekem van speculatie beschuldigd.’

Apers stelt onomwonden dat de gemeente Essen en de provincie Antwerpen ‘rijkelijk munt slaan uit situaties die voortvloeien uit hun jarenlange gedoogbeleid’. ‘In Wildert gaat het om 750 gezinnen die samen in een jaar tijd meer dan 1 miljoen euro aan planbaten betaalden. Dat doet je toch nadenken over de beweegredenen achter dit plan? Wij moeten liefst 11.800 euro planbaten betalen. Omdat we van de 2000 vierkante meter van onze eigendom nog amper 300 vierkante meter mogen gebruiken, zitten we met een grondprijs vergelijkbaar met die van een dure villawijk in Schoten. Dat is een heel ander verhaal dan wat we in 2008 te horen kregen.’

Kwetsbare eigenaars

Planbaten werden in 1999 in het leven geroepen om de overheid wat te laten recupereren van de meerwaarde die ontstaat bij een bestemmingswijziging. Ze werden echter pas operationeel in 2009. Van dan af werden ze ook deel van de regularisatie van permanente bewoning in weekendverblijfzones. In principe hoeven planbaten pas betaald te worden als de meerwaarde verzilverd wordt, bijvoorbeeld bij de aanvraag van een bouwvergunning of bij een erfenis of verkoop. Dat geldt níét voor de dikwijls kwetsbare groep van weinig bemiddelde eigenaars van weekendverblijven. Zij moeten binnen het halfjaar na het van kracht worden van de bestemmingswijziging een vergunning aanvragen om de permanente bewoning van hun weekendverblijf te regulariseren. Als de planbaten binnen het jaar na ontvangst van het aanslagbiljet betaald worden, geldt een korting van 15 procent. Maar veel mensen die hun eigendom niet willen verkopen, hebben het geld niet om de planbaten te betalen.

Het overkwam een deel van de ongeveer 150 gezinnen van de wijk Kaaskorf in Tielt-Winge, die hun zone voor ‘natuurgebied met weekendverblijven’ omgevormd zagen tot een zone voor ‘kleinschalig wonen’. ‘Het al dan niet regulariseren van de weekendverblijven was een van de belangrijkste thema’s in de voorbije verkiezingscampagne’, vertelt burgemeester Rudi Beeken (Open VLD). ‘Sommigen pleitten voor een uitdoofbeleid, maar je voelde aan je water dat het dossier zou blijven branden. We konden toch geen 150 gezinnen deporteren? Vandaar dat er in samenwerking met de provincie Vlaams-Brabant een RUP werd uitgewerkt waarin de zones met bebouwing omgezet werden in een verkaveling. De rest werd pure natuur.’

Ook voor de burgemeester kwamen de aanslagen voor planbaten als een verrassing. Hij moest zich bij de administratie in Brussel gaan informeren voor hij zijn getroffen burgers kon inlichten. ‘Wie leest er nu ook die saaie, dikke Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening?’, zucht hij. ‘Ik ben uiteraard geen tegenstander van planbaten, maar de huidige regelgeving geeft aanleiding tot problemen. Onze regularisatie gebeurde deels uit sociale overwegingen, maar na de planbatenaanslag blijft daar niet veel van over. De meeste gezinnen hebben het geld niet om de aanslag te betalen, zodat ze niet kunnen genieten van de korting van 15 procent. Ik vrees dus dat er mensen zijn die als gevolg van de regularisatie verplicht zullen zijn hun woning in het groen te verkopen.’

De regelgeving voorziet in afbetalingsplannen, maar misschien is er in Tielt-Winge een andere oplossing, een gevolg van de kafkaiaanse kantjes die deze dossiers kunnen krijgen. ‘Een van de betrokken administraties eiste als voorwaarde voor de regularisatie “ontdubbelde” riolering in het gebied’, legt burgemeester Beeken uit. ‘Maar de termijn voor het uitvoeren van een rioleringsproject loopt makkelijk op tot tien jaar. Tot dan kunnen de mensen geen vergunning voor regularisatie krijgen, zodat ze in principe ook geen planbaten hoeven te betalen. Helaas hebben zelfs de ambtenaren van de Vlaamse belastingadministratie geen ervaring met deze problematiek. Het is een ingewikkeld dossier geworden.’

Arm geprocedeerd

De materie is zo al ingewikkeld omdat er veel uitzonderingen op de regels zijn. Een zonevreemde woning in agrarisch gebied dat wordt omgezet in woongebied is momenteel vrijgesteld van planbaten. Een eigenaar moet zelf uitzoeken of hij een vrijstelling kan genieten. De aanslag voor de planbaten krijgt hij vanzelf in de bus. Maar als hij planschade lijdt, bijvoorbeeld omdat zijn bouwgrond wordt omgezet in landbouwgrond of natuur en dus waarde verliest, moet hij die op eigen initiatief claimen bij de overheid.

Jill Apers uit het Wildert-verhaal zit ook met een dossier van planschade, omdat ze in de nieuwe constellatie haar eigendom niet meer mag verkavelen en de optie van verkoop van een stuk grond verliest. ‘Om waardeverlies aan te tonen, moet de betrokken burger zelf een dure en vaak lange rechtsprocedure beginnen, waarbij de overheid de tegenpartij is’, zegt ze. ‘Wij laten ons niet zonder slag of stoot een bouwgrond afnemen, ook al weten we vrijwel zeker dat we weer aan het kortste eind zullen trekken. We zullen gewoon arm geprocedeerd worden.’

Planschade wordt begroot op 80 procent van het geleden waardeverlies, maar planbaten bedragen nooit meer dan 10 tot 30 procent van de gerealiseerde meerwaarde. Die discrepantie is een doorn in het oog van Vlaams Parlementslid Ingrid Pira (Groen). Ze botste op een ander hallucinant verhaal: dat van het Tiendeschuurveld in Zaventem, een groene zone in de Brusselse Rand die eigenlijk een niet-afgewerkt woonlint is. In het kader van het RUP Vlaams Strategisch Gebied rond Brussel werden er eind 2011 bouwgronden geschrapt om het groen te vrijwaren, maar de Vlaamse overheid werd veroordeeld tot het betalen van een hoge planschadevergoeding. Om die te vermijden, werd overwogen om de gronden met een nieuwe bestemmingswijziging opnieuw bebouwbaar te maken (hoewel dat waarschijnlijk niet zal gebeuren).

‘Kan het nog absurder?’, vraagt Pira. ‘Mijn analyse wijst uit dat het RUP minstens 200 miljoen euro aan meerwaarde zal genereren, waarvan al 8 miljoen naar de Vlaamse overheid is gevloeid. Dat is ruim voldoende om de planschade voor het bouwvrij houden van het Tiendeschuurveld te betalen: die wordt geraamd op 725.000 euro. Ik vind trouwens dat er veel meer van het geld dat RUP’s opbrengen naar de schatkist mag vloeien. Het zou bijvoorbeeld kunnen dienen om de in het regeerakkoord geplande 1000 hectare extra groen in de Vlaamse Rand rond Brussel te realiseren. Het zou ook helpen mocht de balans tussen 80 procent planschade en 10 à 30 procent planbaten meer in evenwicht worden gebracht. Dat onevenwicht is een van de mechanismen die de verdere verkaveling van Vlaanderen in stand houden.’

Maar administratief ligt zo’n evenwichtsoefening moeilijk. De planbatenheffing mag niet hervormd worden tot een belasting op de effectief verwezenlijkte meerwaarde bij een verkoop van een onroerend goed, want die bestaat al op federaal vlak. Zo’n Vlaamse meerwaardebelasting zou hetzelfde lot ondergaan als de vermaledijde Turteltaks om de hoge kosten voor de groenestroomcertificaten te betalen: afgevoerd, omdat het Vlaams Gewest geen belasting mag heffen op een materie die al federaal belast wordt. Om planbaten juridisch overeind te houden, moeten ze een belasting op de waardestijging door de bestemmingswijziging zijn, en niet op de effectief gerealiseerde meerwaarde bij een verkoop. Belastingspitstechnologie, dus. Het beleid koos er ook voor om de geschatte waardestijgingen niet te hoog te belasten. Planbaten zullen nooit compenseren wat planschade zal kosten.

De planbatenheffing wordt wel als een uitstervend verhaal beschouwd, omdat ze gelinkt is aan een ‘verharding’ van een bestemming, en dat past niet in de context van de nakende betonstop. De opdracht is vooral omgekeerd: bouwmogelijkheden op landelijk gelegen gronden schrappen. Volgens het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen (BRV, zoals de betonstop officieel heet) mag er tegen 2040 nog 25.000 hectare open ruimte door de mens worden ingenomen. Er ligt nog ongeveer 75.000 hectare met een ‘harde’ bestemming (woongebied of bedrijventerrein, bijvoorbeeld). Dat is meer dan wat nodig is om de gaten in het BRV-plan op te vullen. Er zullen niet veel ‘upgrades’ van gronden naar woongebied hoeven te gebeuren.

Speculeren op grond

Het is een illusie dat de betonstop niets zal kosten. Het is ook een illusie dat er geen kapitaal verloren zal gaan: eigenaars zullen hun landelijk gelegen villa niet meer tegen een mooie prijs verkocht krijgen. Onzekerheid is een van de redenen waarom vastgoed- en andere makelaars zo weinig speculeren op bestemmingswijzigingen – ze vormen een piepkleine minderheid in deze dossiers. In de context van de plannen voor een nieuw voetbalstadion voor Club Brugge kwam wel aan het licht dat twee West-Vlaamse investeerders jarenlang in alle stilte landbouwgronden in de regio hadden opgekocht, in de verwachting dat het gebied als KMO-zone zou worden ontwikkeld. Nu ze onteigend dreigen te worden voor het stadion, komen ze juridisch in het geweer.

Vlaams Parlementslid Kathleen Helsen (CD&V), schepen van onder meer Ruimtelijke Ordening in de gemeente Herselt, kreeg met speculanten te maken toen ze een nieuw RUP rond weekendverblijven voorbereidde: ‘Je krijgt dan inderdaad vastgoedmakelaars over de vloer die komen polsen of het nuttig kan zijn dat ze in het gebied investeren, maar ik heb ze meteen afgeblokt.’

Ook hier was er een gedoogbeleid, dat zo ver ging dat mensen die permanent in hun weekendverblijf woonden bij de gemeente een document moesten ondertekenen waarin ze verklaarden dat ze wisten dat ze een overtreding begingen. Dat ging naar het parket, maar een vervolging kwam er nooit. Het Vlaams Parlement schoof de dossiers over bestemmingswijzigingen van weekendverblijven door naar de provincies, en Herselt was kandidaat om voor de provincie Antwerpen ’te proefdraaien’.

‘Het is goed te investeren in natuur en ruimtelijke orde, maar het is niet de bedoeling om mensen op straat te zetten’, vertelt Helsen. ‘Dus schakelden we het Centrum Algemeen Welzijnswerk in. Een twintigtal verblijven moest echt weg, maar we konden die gezinnen elders in de gemeente huisvesten. In het begin waren ze ongelukkig, maar ondertussen beseffen de meesten dat wonen langs een dorpskern voordelen heeft in vergelijking met hun vroegere situatie. We hebben hier dus, weliswaar op kleine schaal, een soort betonstop gerealiseerd. Een twintigtal gezinnen is in een planbatenverhaal terechtgekomen, maar we hebben ze daar al over geïnformeerd nog voor we de beslissingen voor het RUP namen. We hebben informatieavonden en “woonwandelingen” georganiseerd om te laten zien wat de plannen concreet zouden betekenen. Zo hebben we in één beweging menselijke drama’s voorkomen en een moeilijke ruimtelijke situatie opgelost. Maar het was hard werk.’