Het stijgingsritme van de vastgoedprijzen van de afgelopen jaren lijkt totaal onhoudbaar.

Eind jaren negentig stroomde het geld massaal naar de aandelenmarkten. Maar dat bleek niet zo’n goede beleggingskeuze. Heel wat spaarders-beleggers kwamen van een kale reis terug en hebben hun lesje geleerd. De vastgoedmarkt gaf rond de millenniumwissel evenwel geen krimp. En dat is niet onopgemerkt voorbijgegaan. Wereldwijd heeft veel beleggingsgeld de jongste jaren zijn weg gevonden naar het onroerend goed. Want huizen en appartementen worden als een veilige belegging beschouwd, als een rots in de branding. Maar mogen met hypotheek overladen vastgoedeigenaars wel zo gerust zijn op een goede afloop?

Logische verklaring

De redenen voor de wereldwijde klim van vastgoedprijzen liggen voor de hand:

er is niet de minste twijfel mogelijk dat de wereldwijde daling van de langetermijnrente tot een naoorlogs dieptepunt aan de basis ligt van de stijging van de vastgoedprijzen. De leningcapaciteit neemt toe door de lagere rentelast en dat stelt gezinnen in staat om een ‘duurder’ huis of appartement te financieren. Vooral redeneerden steeds meer mensen dat het verschil tussen de maandelijkse huur en de maandelijkse aflossing van de lening wel heel klein was geworden. Huur betalen is weggesmeten geld, zo gaat de redenering, terwijl je via de aflossing van de lening eigenaar wordt van het huis of appartement. Bovendien hebben de banken een hele rist nieuwe kredietformules aangereikt om de financiering nog makkelijker te maken.

heel belangrijk is dat onroerend goed bij de wereldwijde crisis op de aandelenmarkten in 2000 geen kik heeft gegeven, terwijl de aandelenkoersen naar beneden doken. Sterker nog, de vastgoedprijzen hebben de wereld behoed voor een wereldwijde recessie. De stijging van de vastgoedwaarde compenseerde het financiële verlies van de zware beurscorrectie, waardoor de consumptie op peil bleef. Maar beleggers hebben die prestaties van de voorbije vijf jaar onthouden en op hun zoektocht naar alternatieven voor laag renderende vastgoedbeleggingen slaan ze vaak de aandelenmarkten over wegens te risicovol. Beleggen in stenen is veiliger.

succes trekt aan en dat is bij vastgoed niet anders. In de jaren negentig werd de stijging van de beurzen gevoed door het succes dat de aandelenmarkten de jaren voordien kenden. Datzelfde fenomeen speelde vooral het afgelopen jaar voor vastgoed. Steeds meer wordt geld geleend om in stenen te beleggen, in de overtuiging dat de prijzen alleen maar verder kunnen stijgen.

Speculatief koopgedrag

De totale waarde van het residentiële vastgoed wordt door het gezaghebbende Britse businessblad The Economist geschat op 70.000 miljard dollar. Dat is liefst 30.000 miljard dollar meer dan vijf jaar geleden. Een stijging die zeker in absolute, maar ook in relatieve termen groter is dan bij enige voorgaande algemene vastgoedstijging. De totale toename is ook een stuk groter dan die van de wereldwijde beurzen in de late jaren negentig. Het lijkt er met andere woorden op dat dit de grootste financiële zeepbel in de geschiedenis aan het worden is.

Wat misschien nog het meest beangstigt, is het gedrag van de vastgoedkopers. Prijzen worden opgejaagd door de speculatieve vraag. Het voorbije jaar is in de States haast een kwart (23 %) van de huizen gekocht uit beleggingsoverwegingen, niet om erin te wonen. Nog eens 13 % werd gekocht als tweede huis. Beleggers zijn bereid om (veel) geld te lenen om het vastgoed daarna met (veel) winst te kunnen verkopen. Daarmee hebben we de definitie van een bubble. Er worden nu zelfs woningen gekocht op plan om die op het moment van oplevering met (stevige) winst te verkopen.

Daarbij worden steeds meer ‘exotische’ vormen van leningen afgesloten zoals interest only-leningen, waarbij aanvankelijk alleen interest en geen kapitaal wordt afgelost, of leningen met een lage interestvoet die in de loop der tijd wel fors oploopt. En dat is geen randfenomeen. Van alle vastgoedleningen dit jaar in Californië is al meer dan de helft van dit type. In 2002 was dat nog 8 %.

Het stijgingsritme van de afgelopen jaren lijkt onhoudbaar. Uiteraard zijn vastgoedprijzen niet zoals aandelenprijzen en kunnen ze niet zomaar in vrije val gaan, simpelweg omdat mensen ergens moeten wonen. Maar het is voldoende dat kandidaat-kopers op een moment toch weigeren de gevraagde prijs te betalen en de eigenaars door lange leegstand de prijs laten zakken.

Samengevat zijn vastgoedprijzen nog meer gestegen dan bij vorige vastgoedhausses wegens de extreem lage rente, het te grote veiligheidsgevoel voor vastgoed en de toenemende speculatieve vraag. Woningprijzen zullen niet van de ene dag op de andere fors terugvallen, maar het kan wel een jarenlange dalende tendens worden. Zeker als de zeepbel de komende tijd nog wat verder wordt opgeblazen.

Danny Reweghs