De rente staat laag en dus is de tijd meer dan rijp om geld te lenen. Voor een huis, bijvoorbeeld. Maar de ene hypotheeklening is de andere niet.
De kosten voor een hypotheeklening worden in de eerste plaats bepaald door de marktrente. Maar ook de looptijd van de lening, de samenstelling van de aflossing en de keuze voor een vaste of variabele rentevoet kunnen een grote invloed hebben op het bedrag dat je uiteindelijk terugbetaalt.
Welke rentevoet je kiest, zal dus in grote mate afhangen van de heersende marktrente. Is die laag, zoals nu, dan is een hypotheeklening met vaste rentevoet zeker geen slechte keuze. Een vaste rentevoet is weliswaar duurder, maar je hebt de zekerheid dat het bedrag dat je maandelijks moet afbetalen gedurende de hele looptijd van de lening, hetzelfde blijft, ook al stijgt de hypotheekrente ondertussen naar ongekende hoogten. Anderzijds kan je niet genieten van een eventuele rentedaling, zodat deze formule niet echt interessant is bij een hogere rentevoet.
Bij een lening met variabele interestvoet wordt de rentevoet op vooraf bepaalde tijdstippen aangepast aan de marktrente. Er bestaan tientallen varianten van deze hypotheeklening. Bij een zogenaamde 1/1/1-lening wordt de rente ieder jaar aangepast. Bij een 5/5/5-lening gebeurt dat elke vijf jaar. Een populaire formule is de 10/5/5-lening. De rente blijft onveranderd gedurende de eerste tien jaar.
De hypotheekwet stelt dat de maximale rentestijging niet groter mag zijn dan de maximale rentedaling. Meestal voorziet de bank een maximale schommelingsmarge, doorgaans van 2 tot 5 procent. Bij een maximale schommelingsmarge van 3 procent kan een rentevoet van bijvoorbeeld 6 procent stijgen tot 9 procent en dalen tot 3 procent. Deze regel geldt ook als de voet volledig vrij is (bij een volledig variabele rente). Een interestvoet van 6 procent kan maximaal 6 procent dalen, dus mag hij ook maximaal stijgen tot 12 procent.
Hoe groter het bedrag dat je leent, hoe belangrijker het is om voor een minimale rentezekerheid te kiezen. Als je bijvoorbeeld één miljoen frank leent en de rente stijgt met 4 procent, dan neemt je maandelijkse afbetaling toe met ongeveer 4.000 frank. Heb je vier miljoen frank geleend, dan komt er zo’n 16.000 frank bij. Een vaste rentevoet, zeker de eerste vijf of tien jaar, kan je deze onaangename verrassing besparen. Hoe meer rentezekerheid je wenst, hoe meer de lening je zal kosten (zie tabel A).
HOE TERUGBETALEN?
De maandelijkse aflossing bestaat enerzijds uit de terugbetaling van het geleende kapitaal (de kapitaaldelging) en anderzijds uit de interest op dat ontleende kapitaal (het interestbestanddeel). De aflossing kan op twee manieren worden berekend.
Bij een lening met vaste kapitaaldelging los je gedurende de hele looptijd van de lening evenveel aan kapitaal af, waardoor het gedeelte interesten telkens wat kleiner wordt, zodat je elke maand wat minder moet afbetalen. Deze hypotheeklening is zonder meer de voordeligste keuze. Het kapitaal wordt sneller afgelost, zodat je in totaal minder interesten moet terugbetalen (zie tabel B). Nadeel is dat je de eerste jaren een duidelijk hoger bedrag moet afbetalen, wat voor vele jonge gezinnen financieel niet haalbaar is.
De meeste mensen kiezen dan ook voor een traditionele hypotheeklening, met vaste annuïteiten. Het afbetalingsbedrag blijft gedurende de hele looptijd van de lening gelijk (zolang de interestvoet niet wordt herzien). En aangezien het gezinsbudget doorgaans stijgt met de jaren, maakt dat de afbetalingen geleidelijk minder zwaar. Keerzijde is echter de kostprijs. Er moeten meer interesten worden terugbetaald, omdat de aflossing van kapitaal aanvankelijk miniem is: het afbetalingsbedrag bestaat de eerste helft van de looptijd hoofdzakelijk uit interesten. De traditionele lening heeft nog een ander nadeel: bij voortijdige terugbetaling is het schuldsaldo hoger dan bij een lening met vaste kapitaaldelging.
Wie in aanmerking wil komen voor de fiscale voordelen van een hypothecaire lening, moet rekenen met een minimale looptijd van 10 jaar. Hoe langer de looptijd, hoe minder je per maand zal moeten afbetalen voor eenzelfde ontleend bedrag. Met een langere looptijd kan je dus meer geld lenen. Nadeel: je betaalt meer interesten terug (zie tabel B).
De klassieke lening heeft een looptijd van 20 jaar, maar in principe is elke termijn mogelijk tot een maximale looptijd van dertig jaar. Dat is ook de maximumtermijn voor het vestigen van een hypotheek op een woning. Met die hypotheek heeft de bank het recht de woning te verkopen wanneer je de lening niet meer terugbetaalt.
DE NOTARIS EIST ZIJN DEEL
Er moeten zowel notariskosten betaald worden bij het afsluiten van een hypothecaire lening als bij de aankoop van een huis. De kosten voor de leningsakte worden berekend in functie van het ontleende bedrag. Voor een lening van 1 miljoen frank bedragen de kosten ongeveer 50.000 frank, voor een lening van 4 miljoen is dat ongeveer het dubbele. Elke notaris berekent je desgevraagd het exacte bedrag. Belangrijk is ook de keuze tussen een gewone hypothecaire lening en een hypothecaire kredietopening: de kosten voor de leningsakte liggen in beide gevallen even hoog, maar met een hypothecaire kredietopening heb je het recht om de reeds terugbetaalde som zonder nieuwe aktekosten weer op te nemen. Met een gewone hypothecaire lening moet je opnieuw aktekosten betalen als je meer geld nodig hebt, bijvoorbeeld voor een verbouwing.
De kosten voor de koopakte liggen een flink stuk hoger. Ze omvatten in hoofdzaak het ereloon van de notaris en de registratierechten voor de fiscus. Het ereloon bedraagt 0,057 tot 4,56 procent van de aankoopprijs. Let wel: het percentage daalt naarmate de aankoopsom stijgt. De registratierechten voor de fiscus bedragen in principe 12,5 procent van de aankoopsom. Indien de woning in aanmerking komt voor een klein beschrijf is dat 6 procent. Het kadastraal inkomen van het huis mag in dit geval niet hoger zijn dan 30.000 frank (dit plafondbedrag stijgt met het aantal kinderen) en het moet gaan om de aankoop van een eerste woning. Voor een woning met een aankoopprijs van drie miljoen frank, betaal je een half miljoen “notariskosten” (bij een groot beschrijf). Voor een woning van 7 miljoen lopen de kosten voor de koopakte al op tot ongeveer 1 miljoen frank. De kosten voor de koopakte vervallen uiteraard als je bouwt in plaats van koopt. Maar bouwen wordt dan weer onderworpen aan een betaling van 21 procent BTW.
Deze extra kosten (notaris, registratierechten, BTW op nieuwbouw…) financier je best met eigen spaargeld. Want ga je daarvoor extra lenen (zodat je meer dan 100 procent van de waarde van de woning moet lenen, in vakjargon een leningsquotiteit van meer dan 100 procent genoemd), dan rekent de bank je een hoger rentetarief aan voor het gehele bedrag – als je al een lening krijgt. Sommige banken rekenen al een hoger tarief aan vanaf een quotiteit van 70 of 80 procent. Je kan uiteraard ook voor de extra kosten lenen en een deel van het huis bekostigen met je spaargeld.
Kris De Decker
