Wonen aan de kust is niet overdreven duur, het buikgevoel van de kustbewoner klopt niet, zo vertellen vastgoedkenners. Toch hebben heel wat gemeenten maatregelen genomen om de plaatselijke bevolking te beschermen.
In 2005 voerde de Universiteit Gent in opdracht van de provincie West-Vlaanderen een leefbaarheidsonderzoek uit onder de bewoners van de Belgische kust. Dat kustvastgoed te duur is geworden voor de plaatselijke bevolking, stond op één als de grootste zorg. Er volgde een nieuwe studie, Betaalbaar wonen aan de kust, met een aantal verrassende conclusies, vertelt Anne Vandermeulen, die namens de provincie het onderzoek coördineerde. ‘Ik woon zelf aan de kust en was, zoals de meeste mensen hier, er evenzeer van overtuigd dat de financiële druk van de pensioensmigratie de lokale bevolking uit de markt prijst’, zegt ze. ‘Uit de cijfers blijkt echter dat het al bij al meevalt. Er bestaat een beweging van jonge gezinnen die dieper het binnenland intrekken, omdat het daar natuurlijk goedkoper is. Maar wonen aan de kust is niet onbetaalbaar. De feiten spreken dat buikgevoel tegen.’
In de praktijk blijken de vastgoedmarkten voor tweedeverblijven en die voor permanente bewoning totaal los van elkaar te functioneren. Tweedeverblijvers willen een appartement, liefst nieuwbouw en liefst op de zeedijk. Dergelijke panden zijn sowieso niet geschikt voor gezinnen die ze permanent willen bewonen. Maar een paar kilometer verder landinwaarts blijft er voor de autochtone kustbewoner gerust nog redelijk geprijsd vastgoed over. Het duurdere tweedeverblijfsvastgoed trekt de prijs van de andere panden licht omhoog, maar niet in die mate dat er een betaalbare woonst vinden onmogelijk is geworden. ‘En wanneer kustbewoners op zoek gaan, zoeken ze natuurlijk eerst net achter de kuststrook. Maar gemeenten als Ichtegem en Gistel liggen qua prijs ver onder het Vlaamse gemiddelde. De kustbewoners vergelijken dus een vastgoedsituatie die iets opgepompt is met een zone waar de woningmarkt bijzonder goedkoop is. Natuurlijk geeft dat een vertekend beeld’, weet Vandermeulen. ‘Volgens mij is voor het beleid de prijs dan ook niet de dringendste uitdaging. Het probleem zit in de leefbaarheid. Een wijk die voor tachtig procent uit tweedeverblijven bestaat, is in de winter haast verlaten. Daar kom je niet graag. En daar woon je niet graag.’
Willekeur
Hoewel de prijzen dus eigenlijk niet onredelijk zijn, werden aan de Belgische kust op gemeentelijk niveau een hele reeks maatregelen uitgewerkt om de plaatselijke bevolking te beschermen op de vastgoedmarkt. De stad Oostende kent bijvoorbeeld geen bouwvergunningen meer toe voor appartementen of meergezinswoningen, behalve dan in het centrum en aan de invalswegen. ‘Maar die staan sowieso al vol met appartementsblokken. Daar nog vergunningen weigeren zou naar willekeur ruiken’, verklaart Bart Bronders (SP.A), Oostends schepen van Ruimtelijke Ordening, Stadshernieuwing en Bouwinspectie. ‘In de woonwijken stoppen we de trend naar appartementenbouw echter bewust af. Om de vergrijzing te counteren willen we immers zoveel mogelijk vaste bewoning. Versta me niet verkeerd: iedereen is welkom in Oostende, ook senioren die op pensioen willen aan de kust. Maar we stellen wel vast dat onze bevolkingspiramide stilaan op haar kop staat. Om Oostende leefbaar te houden moeten we de jonge gezinnen zoveel mogelijk aan ons proberen te binden. Zij zoeken alleenstaande huizen met een tuin. Het zou voor onze stad een slechte zaak zijn als het aanbod van dergelijke panden afkalft.’
Ook Bronders ontkent dat woningen aan de kust te duur zijn geworden voor de lokale bevolking. ‘Wat is betaalbaar?’ vraagt de schepen. ‘Een huis is voor jongeren nu eenmaal een dure zaak. Dat is zo aan de kust, maar evenzeer in het binnenland. Mijn ouders hebben ook vijftien jaar moeten sparen voor hun huis, om er dan nog twintig jaar voor af te betalen. De prijzen aan de kust zijn echter niet onrechtvaardig hoog. Als ik het demografisch bekijk, dan zie ik slechts bij één bevolkingsgroep een probleem: de mensen die net te veel verdienen om in aanmerking te komen voor de sociale woningmarkt. Voor die groep proberen we zelf met publiek-private samenwerkingen zoveel mogelijk relatief goedkope panden op de markt te brengen. Bij dergelijke operaties moeten we steevast een toewijzingsloterij organiseren, want de interesse is overweldigend.’
Bijna alle kustgemeenten perken de appartementenbouw op een of andere manier in, onder meer door het weigeren van bouwvergunningen, maar ook beperkingen op de bouwlijn of aanpassingen van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) komen voor. Blankenberge gaat nog een stap verder en schenkt gezinnen onder de veertig een ‘verwervingspremie’ van 2000 euro. De gemeente betaalt bovendien de eerste vijf jaar 75 procent van de onroerende voorheffing terug. ‘Dat is ons wapen tegen de pensioensverdringing’, vertelt schepen van Huisvesting Patrick De Klerck (Open VLD). ‘De kust is duur voor jonge gezinnen, maar wij willen vermijden dat de motor van onze gemeente – onze jongeren – ons om die reden verlaat.’
Niet te fanatiek
Het valt te verwachten dat makelaars en projectontwikkelaars niet enthousiast zijn over die beschermende maatregelen. Ze beperken immers de bewegingsruimte én de winst van de vastgoedprofessionals. Als er echter ergernis bestaat, dan wil men die aan Knack in ieder geval niet uiten. ‘Je houdt rekening met wat er kan en mag en je past je aan’, vertellen een makelaar en een lokale projectontwikkelaar.
Zeer merkwaardig is dat ‘Wonen in Eigen Streek’, een veelbesproken instrument in het grond- en pandendecreet, aan de kust eigenlijk weinig stof doet opwaaien, hoewel die typisch een regio is waarvoor dat instrument bedoeld was. Wonen in Eigen Streek reserveert in bepaalde gemeenten (onder meer in de Brusselse Rand en aan de kust) het kopen van een woning of een bouwperceel voor mensen met een duurzame band met de bewuste gemeente. Concreet betekent dat ofwel dat je al minstens zes jaar in de gemeente (of in een buurgemeente) moet wonen, ofwel dat je op zijn minst halftijds aan de slag bent bij een werkgever in de gemeente, ofwel dat je een ‘duurzame economische of familiale band’ met de gemeente hebt. De bepaling is in principe enkel van toepassing in nieuw aan te snijden woonuitbreidingsgebieden. Bij twijfelgevallen bepaalt een provinciale beoordelingscommissie of de koop kan doorgaan. Volgens cijfers van Vlaams minister van Wonen Freya Van den Bossche (SP.A) werden tot nu toe slechts elf verkopen afgeblazen door Wonen in Eigen Streek.
Aan de kust vallen Blankenberge, Bredene, De Haan, De Panne, Koksijde, Middelkerke en Nieuwpoort onder de bepaling. Toch moeten geïnteresseerde kopers zonder binding met de streek absoluut niet wanhopen, beweert Mathieu Verwilghen van het landelijke vastgoednetwerk Century 21. ‘Laat ons zeggen dat het ons opvalt dat de politici aan de kust niet al te fanatiek gebruik maken van Wonen in Eigen Streek’, beweert hij. ‘Zelfs als de koper in principe niet in aanmerking komt, keurt men de verkoop vaak toch goed. Dat in tegenstelling tot bijvoorbeeld de Rand rond Brussel, waar politici er een erezaak van maken om de regeling tot op de letter op te volgen. Aan de kust bestaat die tendens hoegenaamd niet. Wellicht houdt men er ook graag rekening met de belangen van de eigenaars.’
‘Wij passen Wonen in Eigen Streek toe zoals voorzien in de wettekst’, reageert Geert Anthierens, voorzitter van de provinciale beoordelingscommissie. ‘De tekst is op sommige punten vaag. Er werd bijvoorbeeld niet bepaald wat halftijds werken in de gemeente precies inhoudt, en er is evenmin sprake van een minimumtermijn. Daarom is er ook geen reden om op die voorwaarde strenger toe te kijken dan nodig.’ De commissie keurde tot nog toe drie verkopen af, op een totaal van dertig betwiste dossiers.
‘Een wijk die voor tachtig procent uit tweedeverblijven bestaat, is in de winter haast verlaten. Daar kom je niet graag. En daar woon je niet graag.’
